O QUE VEM A SER A CONVENÇÃO DE UM CONDOMÍNIO

O principal documento de um condomínio é a Escritura da Convenção, que regulamenta todas as normas de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum. Vale muito mais que um contrato, o qual só surte efeito entre os signatários.

A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A Convenção não faz divisão alguma; é no ato de instituição e especificação que se faz a divisão do edifício em partes privadas, que constituem as unidades isoladas e as partes comuns que são de uso de todos. Ao se elaborar a convenção ela já há de encontrar a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade; nesses elementos é que a convenção se arrima para constituir o condomínio edilício.

E enquanto o ato de instituição e especificação cria o condomínio, a convenção o constitui, isto é o organiza, forma sua base, discrimina as diferentes partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, estabelece a destinação dessas partes do edifício, disciplinando a utilização pelos co-proprietários, seus sucessores, inquilinos, comodatários...Essa tarefa cabe essencialmente aos condôminos que são legitimamente interessados na organização e na convivência da vida comunitária bem como na fixação do rateio das despesas necessárias à sua conservação.

A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

Portanto, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam.
A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário. É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.






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extraído do site JurisWay

Significado de expressões usadas no dia-a-dia do condomínio

AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo.

ABADI - Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis.

Adicional por acúmulo de cargo - Diz respeito à remuneração de empregados que acumulam mais de uma função no trabalho. Desde que devidamente autorizado pelo empregador, o empregado que vier a exercer cumulativa e habitualmente outra função terá direito ao percentual de adicional correspondente a 20% (vinte por cento) do respectivo salário contratual, no mínimo.

Adicional de insalubridade - Diz respeito à remuneração de trabalhadores cujas atividades podem gerar risco ou doença. Os empregados cujas atividades são desenvolvidas em condições de insalubridade, farão jus ao percentual do respectivo adicional nos termos da Lei.

Algicida - Produto utilizado para combater a ação de algas nas piscinas.

Auto-gestão - Sistema de gestão no qual o síndico ou os condôminos ficam a cargo da administração do condomínio.

Biênio - Adicional por tempo de serviço, conferido pelas Convenções Coletivas de Trabalho dos funcionários de condomínios, em algumas regiões.

Barrilete - Equipamento do qual partem as colunas de abastecimento de água fria de um condomínio. O barrilete situa-se abaixo do reservatório d’água superior e acima do forro.

Botoeira - Display onde estão os botões do elevador. Alguns elevadores possuem senha na botoeira, com códigos independentes para cada andar, como parte de um equipamento de segurança.

CAGED - Cadastro Geral de Empregados. Documento que lista admissões e desligamentos ocorridos em um mês.

Caixa de gordura - Equipamento que separa a gordura da água a fim de evitar entupimentos.

Câmaras de Arbitragem - Alternativa jurídica para solucionamento rápido e econômico de intrigas, dívidas, sorteio de vagas, animais, etc. em condomínios.

CEI/ CNPJ - CEI (Cadastro Específico do INSS). CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica).

Cloro livre - Medida da eficácia de sanitização do cloro em uma piscina.

CLT - Consolidação das Leis do Trabalho.

Conservação/manutenção - Geralmente, contratos de conservação incluem apenas o custo da mão-de-obra, e os de manutenção incorporam a este custo também o de algumas peças. Termos muito usados para elevadores.

Convenção Coletiva - As Convenções Coletivas de Trabalho são firmadas entre os sindicatos de empregados e de empregadores para complementar a CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas). São firmadas por categoria (funcionários de condomínios, administradoras) e região de abrangência dos sindicatos envolvidos.

Convenção condominial - Documento que regulamenta as relações entre os condôminos, seus direitos e deveres.

Conta pool - Conta bancária em nome da administradora que contém o dinheiro de todos os condomínios clientes, ou vários deles.

Conta vinculada - Conta em que, diferentemente da pool, está apenas o dinheiro de um condomínio.

Co-gestão - Contrato de administradora em que esta fica incumbida de cuidar apenas de questões burocráticas relativas ao condomínio.

DARF - Documento de Arrecadação Federal.

Defeitos de construção - Falhas que podem afetar a saúde e segurança do condômino.

Despesas ordinárias - Despesas que se referem a gastos rotineiros de manutenção do condomínio, além de salários e encargos.

Despesas extraordinárias - Despesas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do condomínio.

Fenda - Abertura em forma de linha com espessura superior a 1,5 mm na estrutura do edifício.

Fissuras - Abertura em forma de linha de até 0,5 mm de espessura na estrutura do edifício.

Fração ideal - maneira de divisão de despesas em que cada unidade contribui proporcionalmente, de acordo com a convenção do condomínio.

Fundo de reserva - Verba extraordinária do condomínio destinada a gastos imprevistos, de emergência.

Fundo de obras - Verba extraordinária destinada à realização de obras do condomínio.

GFIP - Guia de recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social.

Habite-se - Autorização emitida pela prefeitura para que um imóvel possa ser ocupado.

Hora noturna - Salvo casos de revezamento semanal ou quinzenal, o trabalho noturno tem remuneração superior à do diurno. Uma hora noturna é computada como 52 minutos e 30 segundos.

Juizado Especial Cível - instância da Justiça que acolhe pequenas causas.

Minuteria - Equipamento dotado de sensor que permite manter temporariamente acesas as lâmpadas, gerando economia de energia.

PCMSO/PPRA - PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional); PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais).

Presidente da mesa - Escolhido no início da assembléia do condomínio para conduzir a reunião.

Prumada - Coluna do encanamento que serve a todos os andares. Também chamada de coluna vertical.

pH - Sigla de "potencial hidrogeniônico", é a medida da alcalinidade ou acidez da água.

Quadro de comando - Parte do equipamento do elevador, que coordena as paradas e chamadas.

Quórum - Número mínimo de participantes necessário para que uma reunião ou votação aconteça.

Rede horizontal/ vertical - São redes de encanamento de um edifício. A vertical conduz a água e o esgoto da rua aos andares. Já a horizontal liga as colunas do edifício às unidades.

Rachadura - Abertura de 1 a 1,5 mm na estrutura do edifício.

Recalque - Bomba que leva a água da caixa inferior ao reservatório superior do edifício.

Redução/reintegração - Termos relativos aos valores de apólices de seguros após indenização.

Responsabilidade civil - Princípio legal segundo o qual uma pessoa que tem seu direito ferido merece o ressarcimento patrimonial por parte de quem o feriu.

Retrofit - Pequenas reformas que visam valorizar e aumentar a vida útil de edificações antigas.

SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo.

Secretário da mesa - Convocado pelo presidente da assembléia do condomínio, é o secretário quem redige a ata da reunião.

SINDIFICIOS - Sindicato dos Empregados de Edifícios e Condomínios Residenciais, Comerciais de São Paulo.

Trinca - Abertura de 0,5 mm a 1 mm de espessura na estrutura do edifício.

Vícios de construção - Falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor.

Viga - Parte da estrutura de um edifício.

Votação mínima - Número mínimo de votos necessários para decidir sobre a aprovação de gastos e outras questões relativas ao condomínio.







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extraído do site sindiconet