TELETON

Essa é uma causa para a qual faço questão de colaborar sempre. E peço à quem me acompanha por este blog que colabore também.
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Mais uma vez, discordo de Marcio Rachkorsky

Mais uma vez em sua participação no SPTV desta terça (20 outubro) Marcio Rachkorsky respondeu à uma pergunta enviada por um telespectador deixando no ar mais confusão do que esclarecimento e certamente fará com que o morador entre em confronto com o síndico.

A questão é a seguinte :

existe uma quadra no condomínio e o síndico não permite que visitantes utilizem o espaço, só os moradores, e o morador alega que tem direito a trazer os amigos para jogarem.

A resposta do Marcio foi dizer que não vê nada demais porque pode ser que não tenha moradores o suficiente pra montar os times e a quadra fica vazia e sem uso, então não vê problema em os moradores trazerem convidados e que podem formar times e revezarem no espaço blá blá blá blá . . . . 

Essa resposta não é a adequada pois como eu disse vai criar mais confusão.

Antes de mais nada é preciso verificar se no regulamento menciona alguma coisa, se nesse regulamento estiver determinado que a quadra é para uso exclusivo dos moradores, então o síndico está certo porque a lei, o código civil diz que é obrigação do síndico cumprir e fazer cumprir o que foi determinado em assembléia, portanto se há regulamento ele foi aprovado em assembléia e o síndico é obrigado a cumpri-lo, portanto se lá estiver proibindo a participação de visitantes o síndico pode e deve proibir.

Quem não concordar e quiser mudar deve ir à uma assembléia e propor a alteração desse regulamento para que seja permitida a presença de visitantes/convidados e então estipular como é essa participação, quantos por unidade, qual a capacidade que compota o espaço, se haverá limite de tempo (e se um apartamento estiver no espaço com convidados e existirem outros querendo utilizar ? quem determina ?)

O   Marcio Rachkorsky    precisa ser mais claro em suas explicações. Uma coisa é dizer o que pensa, a sua opinião e outra coisa é esclarecer o que dizem as leis e regulamentos. 

Existem sim situações onde não há regra ou lei, então cabe ao bom senso das pessoas a solução dos conflitos então ele pode dizer o que acha, o que considera ideal etc.....

Mas nesse caso apresentado no quadro desta segunda-feira não é assim  !

De novo, explosão em imóveis por causa de gás

Nesta segunda-feira (19) mais uma vez acidente causado por vazamento de gás de cozinha , desta vez na zona norte da cidade do Rio de Janeiro. As notícias ainda chegam enquanto escrevo este texto mas elas dizem que há várias vítimas.

Esse é um alerta que eu já fiz várias vezes inclusive aqui neste meu modesto espaço, também já falei sobre isso no programa da Claudete Troiano há cerca de 1 ano (no YouTube tem), e em minhas palestras também,  mas faltam campanhas educativas e orientadoras. Aliás...... como em vários setores, o poder público (prefeituras, governos estaduais e o federal) despejam a maior parte de suas verbas publicitárias na propaganda institucional, em campanhas de autopromoção sem se preocuparem com o que deveriam como por exemplo educação ambiental, cuidados básicos na saúde e até mesmo para evitarem acidentes domésticos como é o caso da falta de cuidados com o gás utilizado na cozinha.

E a fiscalização das irregularidades ?

Reportagem recente feita por um telejornal da Globo mostrou que o AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros) tão exigido nos condomínios, não existe em vários prédios públicos inclusive na sede da própria prefeitura paulistana e em grandes estações do metrô.

A prefeitura de São Paulo julga mais importante se preocupar com as sacolinhas de supermercados e a pintura de faixas pra bicicletas, isso sim é importantíssimo.

Ações para evitar trajédias com incêndios, fiscalização, não dá mídia, não dá manchete de jornal, né ?

Apartamento de 14m² !!!

Dois anos depois de lançar o que na época era considerado o menor apartamento do país, de 19m², a construtora e incorporadora Vitacon decidiu apertar ainda mais seus clientes: a empresa vai lançar, até o fim deste mês, unidades de 14m².
Isso equivale ao tamanho de uma van Sprinter da Mercedes Benz (7,35 metros de comprimento por 1,993 metro de largura). E é menos da metade da área de um ônibus intermunicipal (36m²: 14m x 2,6m) 
O apartamento tem espaço para uma cama, um armário, uma pia, uma mesa e um banheiro. A Vitacon diz que, além de menor, é o "mais inteligente apartamento do Brasil" e que tem "o preço de um carro". 
Com "mais inteligente", a Vitacon quer dizer que tudo ali pode ser rearranjado: a cama, embutida, vira um sofá; a mesa de refeições se transforma rapidamente em uma bancada de trabalho. Isso se o cliente fizer o mobiliário sob medida, oferecido pela própria construtora.
O "preço de um carro" é a partir de R$ 89 mil. Não qualquer carro, portanto, até porque esse é o valor mínimo, que sobe dependendo do andar do apartamento. Para efeito de comparação, um Honda HR-V 2016 EXL tem preço sugerido a partir de R$ 92,9 mil.

Fugindo do trânsito

Os apartamentos de 14m² serão o destaque do Vita Bom Retiro, no centro de São Paulo. O presidente da empresa, Alexandre Frankel, diz que o imóvel foi concebido para ser a solução de problemas típicos da capital paulista.
"Pensamos na pessoa que mora fora de São Paulo, ou alguém que trabalha ali perto e precisa de uma base para dormir porque fica três horas no trânsito todos os dias. Achamos que ele pode ser bom a ponto de ser uma solução para a vida da pessoa e trazer mais qualidade de vida para ela."
O prédio terá, ainda, unidades de 23m², 33m², 39m² e 60m² (esses, de dois dormitórios, vão custar a partir de R$ 349 mil). O empreendimento conta também com um apartamento para uso coletivo, para os moradores que quiserem receber visitas. Essa unidade será usada no mesmo sistema do salão de festas, por meio de reserva e aluguel.
O Vita Bom Retiro terá também outros espaços para compartilhamento, como o de coworking (um tipo de escritório), sala de reunião, lounge e espaço gourmet, além de serviços de aluguel de carro, bicicleta e moto.

Mercado de quitinetes cresceu

O mercado de apartamentos compactos ou studios, como são chamadas atualmente as antigas quitinetes, tem crescido em São Paulo nos últimos anos. Paralelamente, a área útil desses imóveis tem diminuído.
Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) mostram que, em 2005, foram lançadas, na Região Metropolitana de São Paulo, 960 unidades com até 40m² de área útil. Esse número representou 2,85% do total de unidades lançadas naquele ano, e a área média desses imóveis foi de 35,93m².
Em 2014, foram lançadas 9.814 com menos de 40m², ou 17,67% do total. A área média desses imóveis era de 32,75m²
Neste ano, com o desaquecimento da economia, o número de lançamentos diminuiu como um todo, e foram lançadas 3.315 imóveis com até 40m². A participação desse tipo de imóvel, porém, permaneceu significativa, em 14,49%. E a área média desses imóveis continuou caindo: 30,99m².

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extraído do UOL- Economia  

Apresentação para quem ainda não me conhece

No vídeo comento sobre minha atividade na área de condomínios, esclarecendo àqueles que se interessaram pelo meu anúncio publicado em jornais paulistanos.

Sobre minha formação e experiências :

As experiências em condomínios começaram há mais de 10 anos como síndico do condomínio onde eu residia, fui reeleito e convidado pela administradora (uma das mais conceituadas do mercado) para atuar como síndico profissional em um condomínio na região central de São Paulo. Daí para a frente foram muitos outros condomínios que contrataram meus serviços. 

Para essa atividade fiz e faço vários cursos em entidades ligadas ao setor sempre atualizando-me e reciclando-me nos mais diversos temas e assuntos ligados à essa atividade.

Minha formação universitária é na área de Comunicação e também na Odontologia.

Paulistano, nasci e resido no Ipiranga onde iniciei os primeiros anos de escola no José Escobar (na Rua Greenfeld) e posteriormente no Alexandre de Gusmão; sócio do Clube Atlético Ypiranga desde os primeiros dias de vida. Meus avós foram os proprietários da Casa Freire na Rua Lino Coutinho posteriormente conduzida e administrada pelo meu saudoso tio Nelson Freire. Meu falecido pai Pércio Freire aposentou-se na Linhas Corrente onde eu também trabalhei entre 1975 e 1982 quando passei a me dedicar aos estudos e à Faculdade de Odontologia.

Tenho intenso envolvimento na vida política dentro de entidades profissionais da Odontologia inclusive ocupando o cargo de conselheiro na ABO/SP (Associação Brasileira de Odontologia seção São Paulo) . Também exerço atividades político-partidárias sendo filiado ao Partido Republicano Brasileiro (PRB) pois considero fundamental o exercício da cidadania e a participação na vida pública colaborando para buscar soluções ou ao menos os devidos encaminhamentos para as mais diversas questões que fazem parte de nosso cotidiano e influenciam nele. Creio que podemos lutar por uma sociedade mais justa e equilibrada e considero de fundamental importância saber escolher bem quem nos representa politicamente.

Enfim..... este sou eu e gostaria muito de à partir de agora ter você como meu seguidor aqui no blog ou então me acompanhando pelo Twitter  onde estou como adilsonfreiresp  colocando-me à disposição para esclarecer ou auxiliá-lo naquilo que estiver ao meu alcance.  Conte comigo !

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Procurações em assembléias

Segundo o artigo 653 do Código Civil, "opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato".           

Nas assembléias gerais de condomínios, sempre aparece alguém com procuração e a apresenta no momento em que assina o Livro de Presenças.          

E existe muitas dúvida sobre esse tipo de procuração, sendo a mais comum, se ela precisa ter a firma reconhecida ou não.       

A procuração deve sempre ser outorgada por um condômino (proprietário promitente comprador, ou cessionário de direitos relativos às unidades autônomas), a qualquer pessoa capaz de direitos e deveres na ordem civil, não importando se é condômino ou não.     

Pode ser outorgada por instrumento particular ou público e deve conter a qualificação do outorgante e do outorgado, o objetivo é a extensão dos poderes conferidos (representar o condômino em uma única assembléia ou em várias, por tempo indeterminado, para votar determinada matéria ou todos os assuntos constantes da Ordem do Dia, etc.) e no final, o local, data e assinatura.         

A assinatura não precisa ser reconhecida, salvo se a convenção exigir. Se mais tarde descobrirem que era falsa, pode-se anular a assembléia ou a deliberação em que a procuração foi utilizada, desde que o voto importe em alteração da decisão assemblear.        

A convenção também poderá limitar o n'úmero de procurações que alguém poderá ter (e é recomendável que assim seja) para evitar abusos.        

O síndico não poderá usar procurações de outros condôminos para votar em assuntos que lhe digam respeito. Por exemplo, não poderá aprovar suas próprias contas.      

A procuração cessa, como prevê o artigo 682 do Código Civil, com a sua revogação ou renúncia, com a morte ou interdição de uma das partes, pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para os exercer, pelo término do prazo (se ela foi outorgada com prazo determinado) ou pela conclusão do negócio (se foi outorgada para uma única, ou determinas assembléias).         

O Jurista J. Nascimento Franco, no seu livro "Condomínio", publicado pela Editora Revista dos Tribunais, faz importante observações a respeito da procuração, que merecem serem transcritas:        "Outra medida salutar é a proibição de ser constituído procurador o síndico ou membro do Conselho Consultivo, bem como seus parentes próximos. Igualmente, deve ser vetada pela convenção, ou de qualquer modo evitada, a outorga do procuração a empregado do condomínio, pois, como subordinado de todos os co-proprietários, sua presença representando o condomínio quebra o princípio de hierarquia, que o impede de deliberar contra seu empregador (o condomínio) em caso de conflito com o seu mandante, assim como qualquer matéria referente às relações com os empregados submetida à Assembléia. Inúmera hipóteses idênticas podem ocorrer, mas apenas essas já são suficiente para realçar a inconveniência de se outorgar procuração a empregados do edifício para representar o mandante na Assembléia Geral".

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Polícia prende quadrilha de assaltantes que planejava arrastão em condomínio

Mais ma vez  pegaram assaltantes de condomínios. Eles usavam até carro que imitava os da polícia. Também usavam uniformes semelhantes aos de funcionários de empresas de serviços e de pedreiros que fariam algum tipo de obra em algum apartamento. 

E porque esses assaltos continuam acontecendo? Porque grande parte dos funcionários que ficam nas portarias continuam desatentos e não cumprindo com o que lhes foi orientado em treinamentos. Não importa se tem uniforme ou se bem trajado, se tem carro adesivado na rua, não importa se faz cara feia e exija que abra.... o acesso só deve ser liberado para quem seja conhecido. Ainda que seja conhecido mas esteja acompanhado de um desconhecido que levante alguma suspeita o acesso deve ser liberado individualmente. Tudo isso e muito mais deve ser explicado exaustivamente à todos os moradores que precisam entender e colaborar pois tem à ver com a segurança de todos. O síndico tem a obrigação e o dever de cuidar para que essa configuração seja respeitada e as orientações cumpridas por todos. 

Infelizmente em meu cotidiano observo que muitos são negligentes, e é exatamente por isso que continuam ocorrendo as invasões e assaltos nos condomínios. Não adianta nada investir em sistemas de segurança com alta tecnologia se as pessoas que residem ou trabalham no local não fizerem a sua parte.

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Bombeiros passam a autuar condomínios

Entrou em vigor dia 06 de Julho  lei que pode fazer com que mais da metade dos condomínios residenciais de São Paulo seja advertida ou multada. Trata-se da Lei Complementar 1.257/15 sancionada pelo governador Geraldo Alckmin no início do ano e que dá mais autonomia para o Corpo de Bombeiros na fiscalização de imóveis. 

A medida permite que os bombeiros vistoriem locais sem que o proprietário solicite. Caso não esteja de acordo com as normas de prevenção contra incêndios ou haja algum problema estrutural que comprometa a segurança, o dono do imóvel poderá ser advertido, multado e ter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) cassado.  
A corporação também poderá interditar temporariamente o local caso haja risco iminente de incêndios ou desabamentos  ou pedir para a administração municipal a interdição indeterminada até que este esteja em dia com as normas de segurança.

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A ACESSIBILIDADE NOS CONDOMÍNIOS

                                                              

Quando se fala em acessibilidade em condomínios é comum pensarmos somente nos elevadores. Mas o que os moradores precisam saber é que as áreas comuns também devem ser adaptadas para os moradores com algum tipo de deficiência.

Entre as medidas que devem ser adotadas estão os banheiros adaptados, a instalação de rampas e placas em braile nos elevadores e as escadas de emergência com piso tátil. Porém vale destacar que toda a despesa com reforma nas áreas comuns será rateada por todos. Por conta disso, em alguns casos, o condomínio não tem caixa suficiente para fazer tudo de uma vez. Assim, é preciso implementar as melhorias aos poucos.

No caso de um deficiente passar a morar no condomínio  a adaptação do prédio deve ser tida como prioridade. Sugere-se que seja feita uma assembléia extraordinária para discutir as medidas a serem tomadas para adequar o local ao novo morador.

Mesmo que o tema não seja bem aceito pelos demais não se pode esquecer que a legislação brasileira garante o acesso universal. Esse é um direito amparado por meio da Lei Federal de Acessibilidade (10.098/2.000), o Decreto Federal (5296/2.004), o Código de Obras do Município de São Paulo que incorporou as normas técnicas brasileiras de acessibilidade (NBR 9050) em 1992 e a Lei municipal 11.345/1993.

O melhor caminho é implementar as adequações antes mesmo de haver a necessidade. Com isso, as obras serão feitas de maneira planejada não pesarndo muito no bolso dos condôminos.

A lei 10.098 de 19 de dezembro de 2000 foi assinada pelo presidente Fernando Henrique Cardoso e estabelece normas gerais para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Ela exige, por exemplo, a supressão de barreiras e de obstáculos nas vias e espaços públicos, no mobiliário urbano, na construção e reforma de edifícios e nos meios de transporte e de comunicação.

Com relação aos edifícios de uso privado a legislação obriga a instalação de elevadores com os requisitos mínimos de acessibilidade como percurso acessível que una as unidades habitacionais com o exterior e com as dependências de uso comum; percurso acessível que una a edificação à via pública, às edificações e aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos; cabine do elevador e respectiva porta de entrada acessíveis para pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida.

Em caso do descumprimento da lei o condomínio fica sujeito à ser penalizado com multa.

EXPLOSÃO POR VAZAMENTO DE GÁS

Na manhã desta segunda-feira dia 18 de maio de 2015 uma forte explosão ocorreu em apartamento de condomínio localizado no Rio de Janeiro e as primeiras notícias dizem que a causa foi vazamento de gás. Cabe aqui lembrar que esse tema foi tratado por mim em um dos programas apresentados pela Claudete Troiano dos quais participei. Nele expliquei sobre os cuidados que se deve ter para evitar esse tipo de acidente observando possíveis vazamentos e o que fazer quando eles acontecem.

Veja no You Tube:

https://www.youtube.com/watch?v=xlaDKlzZmLI 

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IMÓVEL:QUEM QUER COMPRAR? QUEM PODE?

No mundo onde vive a equipe do atual governo federal junto com os membros do partido que os sustenta a vida vai bem obrigado, todos são competentes, honestos, a oposição é golpista, a mídia mentirosa e o poder judiciário age politicamente quando a decisão não agrada ao governo e/ou prejudica algum cumpanhêru.

Já no mundo real onde vivem aqueles que precisam trabalhar duro pra sobreviver e pagar os altíssimos impostos o Brasil vive uma crise em quase todas as suas instâncias principalmente na economia que está em recessão e isso afeta muito diretamente e visceralmente o mercado imobiliário.

E não é preciso ser nenhum iniciado em economês para perceber isso, basta acompanhar o noticiário. Às vésperas do dia das mães de 2015 o reduzido movimento no comércio desanimava os comerciantes. Mas para ficar apenas no setor imobiliário basta dar uma olhada no grande número de placas de "aluga-se" e "vende-se" fixadas nas fachadas pelas ruas da cidade  principalmente nas áreas comerciais. Ou então, abrir os classificados dos jornais e fazer uma comparação entre os cadernos de imóveis e o de empregos; no de empregos os poucos anúncios são principalmente para vendedores autônomos e de corretores - aliás, cabe um alerta ao CRECI : tem muita gente atuando ilegalmente como corretor sem a devida habilitação e licença - enquanto nos classificados de imóveis encontramos milhares de anúncios inclusive as construtoras promovendo feirões e liquidações. 

E o motivo dessa situação é a marcha à ré ( é assim que se escreve: com "à" porque o oposto é "marcha à frente" ) na economia brasileira onde o governo realiza grandes manobras tentando corrigir tardiamente seus problemas e como normalmente acontece o médico sufoca o paciente que agoniza na tentativa de acabar com a doença. Dia desses o governo não só aumentou os juros e as exigências para os financiamentos de imóveis como também diminuiu os prazos.

Com isso o mercado imobiliário encontra-se quase parado, ninguém fazendo negócio, construtoras sufocadas com um grande volume em estoque.

As imobiliárias transbordando de imóveis usados para vender e alugar e os proprietários (das imobiliárias e dos imóveis) desesperados.

Eu particularmente tenho um imóvel de bom padrão e boa localização à venda há 10 meses e recebi apenas 4 visitas até agora e nenhuma proposta; no mesmo prédio outros 3 na mesma situação.

As construtoras não vendem e então decidem não construir, empregados são dispensados  - o que, aliás, acontece igualmente nas fabricantes de veículos - e o resultado em dominó vai derrubando mais e mais a economia deixando o país nessa crise que é visível e sentida por todos nós.

Procuro alguém que saiba dar a receita viável para sair desse embaraço já, de imediato. À médio e longo prazo é torcer para o povo brasileiro (eu me incluo) ser mais criterioso e "inteligente" na hora de escolher os seus futuros governantes. 

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Programa Papo de Síndico

Estou à procura de patrocínios para viabilizar a volta de meu programa de rádio Papo de Síndico cujo conteúdo é sobre imóveis e condomínios. O programa Papo de Síndico foi produzido e apresentado por mim e levado ao ar pela Rádio Capital durante os anos de 2010 e 2013 e segundo pesquisas do IBOPE era líder de audiência no horário. O programa Papo de Síndico tratava e pretende continuar informando e prestando serviços sobre assuntos ligados ao mercado imobiliário e também sobre condomínios.

Estou oferecendo pequenas cotas de patrocínio cujos valores são menores do que um simples anúncio em revistas especializadas ou jornais de bairro.

Uma trecho do programa com apenas 9 minutos de duração pode ser ouvido acessando no YouTube      
                         https://www.youtube.com/watch?v=qU3Nqk8gU_I

Interessados entrar em contato pelo e-mail   adilsonsindico@ig.com.br  ou Whatsapp (11) 9.8460.62.99 

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INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE ÁGUA

Com a chamada "crise hídrica" que estamos enfrentando muitas pessoas estão instalando na parte de cima de suas casas caixas d'agua de grande volume para ter uma reserva maior em caso de falta do produto.

Mas há um detalhe técnico que poucos estão atentos e que poderá causar sérios acidentes: muitas vezes o imóvel foi projetado para receber naquela área um certo limite de peso e com a colocação de um reservatório maior o peso evidentemente aumentará causando problemas na estrutura do imóvel.

Há imóveis, principalmente os mais simples, que nem caixa de água possui, recebem direto a água "da rua" portanto não foram planejados para receberem peso em sua parte superior.

Para que se tenha uma noção uma caixa de 500 litros pesa o equivalente à 500 quilos + o peso da própria caixa. Colocando mais uma caixa de 500 litros ou substituindo por uma de 1.000 litros o peso resultante será o dobro, 100% maior. Imagine então se a capacidade da nova caixa for maior por ex 2 mil litros !

É importante que antes de adquirirem e instalarem uma caixa nova o proprietário solicite uma análise de quem tenha conhecimentos técnicos para que seja feita uma avaliação sobre esse detalhe.

Nesta sexta-feira dia 13 estarei no Tribuna Independente

Nesta sexta-feira dia 13 de fevereiro estarei participando do programa Tribuna Independente pela Rede Vida de Televisão  apresentado por Dalcides Biscalquin.

Trataremos sobre LOCAÇÕES , os cuidados que locadores e locatários precisam ter.

Mas quero deixar registrado aqui um equívoco que cometi ao citar o índice do IPCA para reajustar os alúguéis com base nos últimos 12 meses. Como o programa foi gravado, até naquele dia ainda não havia sido divulgado o índice oficial que na verdade foi de 7,14 % .

Sorry !

CUIDADOS NA HORA DE ALUGAR: CONFLITOS EM LOCAÇÕES

QUAIS OS CUIDADOS QUE PROPRIETÁRIO E INQUILINO DEVEM TER NA HORA DE ALUGAR UM IMÓVEL ?

A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo a locação.

É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do contrato .

O proprietário deve  entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Inclusive pendencias financeiras.

No final do contrato de aluguel  o inquilino deve entregar o imóvel do mesmo jeito que recebeu. Mudanças em pintura, revestimento ou qualquer outra área interna ou externa do imóvel só podem ser feitas com o consentimento do proprietário. Se for uma obra necessária para corrigir algum problema ou melhor a valorização do imóvel, o inquilino pode negociar com o proprietário o abatimento do valor no aluguel.

O proprietário tem o direito de fazer vistorias no imóvel, desde que combine dia e horário com o inquilino. E não pode reaver o imóvel sem motivo justo durante a vigência do contrato. São motivos infração do contrato, falta de pagamento de aluguel ou encargos, necessidade de reforma urgente do imóvel, venda da unidade (nesse caso, o prazo para entrega é de 90 dias).

NESSA ÉPOCA DO ANO ESTAMOS RECEBENDO A COBRANÇA DO IPTU. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELO IPTU ? DO PROPRIETÁRIO OU DO INQUILINO ?

Quanto a IPTU, o Código Tributário Nacional estabelece que o pagamento é responsabilidade do proprietário, mas o Código Civil permite que o dono cobre esse valor do inquilino, o que deve ser estipulado em contrato. A cobrança pode ser feita no próprio aluguel ou no carnê. Se o proprietário pagar e depois cobrar do inquilino, tem que ser da mesma forma que pagou, à vista com desconto, por exemplo

O PROPRIETÁRIO PODE EXIGIR GARANTIAS NA HORA DE ALUGAR ?

No contrato de locação, o proprietário pode exigir do locatário garantias como: caução, fiança e seguro de fiança a lei diz que o candidato a inquilino não é obrigado a oferecer fiador ou qualquer garantia, MAS o proprietário pode então não alugar pra quem não queira ou não tenha.

NA HORA DE ALUGAR AS IMOBILIÁRIAS COSTUMAM COBRAR UMA TAXA DE CADASTRO  DO INTERESSADO NO IMÓVEL. ISSO ESTÁ CERTO ?

A cobrança dessa taxa de cadastro ou qualquer outro nome dado à ela é ILEGAL. Se houver algum interesse por parte da imobiliária e/ou do proprietário em buscar informações sobre o candidato à inquilino são eles quem deverão arcar com a despesa e não o investigado.

SOBRE O REAJUSTE DO ALUGUEL COMO ELE É REALIZADO ?

Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira. 

A maioria dos contratos de aluguel hoje existentes prevê um reajuste anual com base no    IGP-M (divulgado pela FGV) ou com base no índice de inflação oficial do governo, o IPCA (divulgado pelo IGBE).

QUAL A DIFERENÇA ENTRE REAJUSTE E REVISÃO DO ALUGUEL ?

A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.

O PROPRIETÁRIO PODE COBRAR ALUGUEL ANTECIPADO ?

não, apenas quando não há qualquer garantia e então se pede a caução ou então em casos de alugueis para temporada.

E NO CONDOMÍNIO ? O QUE O INQUILINO DEVE PAGAR E O QUE É OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO ?

O inquilino paga as despesas ordinárias do condomínio (são aquelas necessárias à administração rotineira do condomínio), como salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados; consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum do prédio; manutenção e conservação de instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum; manutenção de equipamentos e instalações das áreas destinadas à prática de esporte e lazer no edifício, dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.

E deve cumprir a convenção do condomínio e os regulamentos internos.  Geralmente existe no contrato a menção sobre essa obrigação e quando o inquilino causa muitos problemas ao condomínio o proprietário poderá usar o argumento do não cumprimento do contrato para tirar o inquilino do imóvel por quebra de contrato.

Cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.

PROPRIETÁRIO PODE PEDIR A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL DURANTE O CONTRATO

a) contratos com prazo de 30 meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por " denúncia vazia " (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.

b) contratos com prazo inferior a 30 meses: O proprietário que não tiver outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:

    - para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);

    - necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;

    - para demolição ou obras aprovadas;

    - após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.

                                                                                                                         

E O INQUILINO SE QUISER DEVOLVER ANTES DO FIM DO CONTRATO?

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

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CRISE DA ÁGUA E OS CONDOMÍNIOS

O problema da crise hídrica que afeta alguns Estados brasileiros em especial os do sudeste tem exigido por parte dos síndicos e administradores a adoção de medidas de racionalização do uso da água e isso vem causando uma enorme discussão. 

A primeira de todas é o questionamento feito sobre o direito que o síndico tem de tomar as medidas que chegam inclusive à interdição do uso de algumas áreas de lazer principalmente a piscina.

No código civil em seu artigo 1.348 que menciona os deveres do síndico é dito

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar ativa e passivamente o condomínio praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Portanto, oficialmente o síndico tem o dever de garantir os serviços básicos aos moradores e por isso em meu entendimento e no de muitos advogados as áreas de lazer podem ser sacrificadas em prol do direito maior que é o fornecimento da água à todos.

Por outro lado, como em todos os condomínios sempre há aquelas pessoas que por vários motivos (o principal deles é a necessidade de chamar a atenção ou então por querer à todo custo atrapalhar ao máximo as ações do síndico) poderão procurar a justiça (geralmente essas pessoas possuem tempo sobrando para isso) alegando o direito de propriedade e também que ao pagarem a taxa de condomínio nela está embutido o valor pelo uso dessas áreas e que isso lhe daria o direito de usá-las. Claro que são argumentos frágeis facilmente derrubados mas mesmo assim causa aborrecimentos aos administradores e síndicos pois precisarão dedicar tempo à ação (e é esse o objetivo de quem provoca: atrapalhar ao máximo).

Para se protegerem ainda mais, antes de tomar quaisquer medidas o síndico deverá se reunir formalmente com seus conselheiros e se possível com um representante da administradora para analisarem e definirem como e quais medidas podem ser adotadas. A convocação de uma assembléia extraordinária para tratar especificamente sobre o assunto dará ainda mais força e legalidade para qualquer medida adotada e desincentivará questionamentos.

Cabe ressaltar uma informação importante:

na hipótese de ser adotado oficialmente pelo governo (em qualquer nível) algum tipo de racionamento, o condomínio deverá adotá-lo mesmo que em assembléia os moradores tenham votado contrário ou optado por qualquer outro tipo de procedimento. Regulamentos, convenções, decisões de assembleias não podem se sobrepor à decisões e legislações oficiais .

Muitos condomínios pensam na hipótese da abertura de um poço artesiano. Informo que a decisão não é tão simples quanto parece. Antes de tudo é preciso uma autorização do Departamento de Água e Energia Elétrica (DAEE) para quem é do Estado de SP mas em outros Estados pode haver outros órgãos semelhantes. Caso exista a permissão é importante que se contrate uma empresa idônea e credenciada para tal, ressaltando ainda que o tempo para a conclusão dessa obra é de cerca de três meses com um custo médio de dez mil reais. 

E para terminar deixo algumas dicas:

se houver espaço nas áreas comuns do condomínio, construir ou adquirir reservatórios para coletar água da chuva (quando ela existir obviamente) usando-a para a lavagem do piso ou aplicar nos jardins.

Investir, caso a engenharia do edifício permitir, na colocação do medidor individual do consumo de água. O custo inicialmente é alto mas com certeza é recuperado em pouco tempo com a economia que cada morador fará pois estará sentindo "em seu bolso" o custo do desperdício. O problema da medição individual é que no Estado de SP a SABESP não faz a leitura dos medidores individualmente o que deve ser feito pelo condomínio. A SABESP considera um condomínio como um único cliente, com um único medidor na entrada do endereço e isso é feito com um objetivo bastante evidente de não aumentar enormemente o número de clientes (sendo o condomínio um único cliente, ao passar para medição individual cada morador passará a ser um cliente; imagine-se como iria multiplicar o número de clientes para a empresa atender principalmente quando há problemas !!! por isso não convém à SABESP fazer a medição individual.  Simples assim!)

Outra medida que pode ser adotada cujo custo não é muito alto pelo seu resultado é a colocação de aparelhos que não deixam passar o ar pelo medidor. São aparelhos legalmente colocados e que evitam que o consumidor pague pelo ar que vem pelo encanamento quando há a falta da água. Esse ar é colocado no sistema pela empresa a fim de impulsionar o fluxo da água e quando o volume no encanamento for pequeno esse ar chega antes aos relógios o que faz com que passe pela medição como se fosse água fazendo com que o consumidor pague pelo ar como se fosse água.

Infelizmente os governantes não fazem nada para facilitar a nossa vida apenas jogam para nós a responsabilidade da diminuição do consumo, mas não ouvimos nenhuma medida do tipo isenção de impostos para a diminuição do preço de equipamentos como registros mais modernos, caixas acopladas com dispositivos econômicos e muitos outros que o cidadão pudesse adquirir e implementar em sua residência ou edifício para diminuir o consumo.

Afinal, esse ramo não tem a mesma "força" das montadoras automobilísticas.

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