QUAIS OS CUIDADOS QUE
PROPRIETÁRIO E INQUILINO DEVEM TER NA HORA DE ALUGAR UM IMÓVEL ?
A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao
locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na
rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira —
cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —,
restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a
incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante
do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje
rescindir o negócio antes do prazo a locação.
É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a
multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para
pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do contrato .
O proprietário deve entregar o imóvel em
condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e
defeitos que são anteriores à locação. Inclusive pendencias financeiras.
No final do contrato de aluguel o inquilino deve entregar o imóvel do mesmo
jeito que recebeu. Mudanças em pintura, revestimento ou qualquer outra área
interna ou externa do imóvel só podem ser feitas com o consentimento do
proprietário. Se for uma obra necessária para corrigir algum problema ou melhor
a valorização do imóvel, o inquilino pode negociar com o proprietário o
abatimento do valor no aluguel.
O proprietário tem o direito de fazer vistorias no imóvel, desde que combine
dia e horário com o inquilino. E não pode reaver o imóvel sem motivo justo
durante a vigência do contrato. São motivos infração do contrato, falta de
pagamento de aluguel ou encargos, necessidade de reforma urgente do imóvel,
venda da unidade (nesse caso, o prazo para entrega é de 90 dias).
NESSA ÉPOCA DO ANO
ESTAMOS RECEBENDO A COBRANÇA DO IPTU. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELO IPTU ?
DO PROPRIETÁRIO OU DO INQUILINO ?
Quanto a IPTU, o Código Tributário Nacional
estabelece que o pagamento é responsabilidade do proprietário, mas o Código
Civil permite que o dono cobre esse valor do inquilino, o que deve ser
estipulado em contrato. A cobrança pode ser feita no próprio aluguel ou no
carnê. Se o proprietário pagar e depois cobrar do inquilino, tem que ser da
mesma forma que pagou, à vista com desconto, por exemplo
O PROPRIETÁRIO PODE
EXIGIR GARANTIAS NA HORA DE ALUGAR ?
No contrato de locação, o proprietário pode exigir
do locatário garantias como: caução, fiança e seguro de fiança a lei diz que o candidato a inquilino não é
obrigado a oferecer fiador ou qualquer garantia, MAS o proprietário pode então
não alugar pra quem não queira ou não tenha.
NA HORA DE ALUGAR AS IMOBILIÁRIAS COSTUMAM COBRAR UMA TAXA DE
CADASTRO DO INTERESSADO NO IMÓVEL. ISSO
ESTÁ CERTO ?
A cobrança dessa taxa de cadastro ou qualquer outro nome dado à ela é ILEGAL. Se houver algum interesse por parte da imobiliária e/ou do proprietário em buscar informações sobre o candidato à inquilino são eles quem deverão arcar com a despesa e não o investigado.
SOBRE O REAJUSTE DO ALUGUEL COMO ELE É REALIZADO ?
Com a Lei 9069/95
(Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice
determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou
de moeda estrangeira.
A maioria dos contratos
de aluguel hoje existentes prevê um reajuste anual com base no IGP-M (divulgado pela FGV) ou com base no
índice de inflação oficial do governo, o IPCA (divulgado pelo IGBE).
QUAL A DIFERENÇA ENTRE REAJUSTE E REVISÃO DO ALUGUEL ?
A cada três anos,
o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser
solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as
partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões
judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do
aluguel.
O PROPRIETÁRIO PODE COBRAR ALUGUEL ANTECIPADO ?
não, apenas quando não há qualquer garantia e então
se pede a caução ou então em casos de alugueis para temporada.
E NO CONDOMÍNIO ? O QUE O INQUILINO DEVE PAGAR E O QUE É OBRIGAÇÃO DO
PROPRIETÁRIO ?
O inquilino paga as despesas ordinárias do
condomínio (são aquelas necessárias à administração rotineira do condomínio),
como salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais
dos empregados; consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso
comum do prédio; manutenção e conservação de instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum; manutenção de
equipamentos e instalações das áreas destinadas à prática de esporte e lazer no
edifício, dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.
E deve cumprir a convenção do condomínio e os regulamentos internos. Geralmente existe no contrato a menção sobre
essa obrigação e quando o inquilino causa muitos problemas ao condomínio o
proprietário poderá usar o argumento do não cumprimento do contrato para tirar
o inquilino do imóvel por quebra de contrato.
Cabe ao
proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no
prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.
PROPRIETÁRIO PODE PEDIR A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL DURANTE O CONTRATO
a) contratos com
prazo de 30 meses ou mais: O imóvel poderá
ser retomado por " denúncia vazia " (sem qualquer justificativa) no
fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá
30 dias para a desocupação.
b) contratos com prazo inferior a 30 meses: O proprietário que não tiver
outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:
- para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou
ascendente (pais, avós);
- necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder
público;
- para demolição ou obras aprovadas;
- após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
E O INQUILINO SE QUISER DEVOLVER ANTES DO FIM DO CONTRATO?
O inquilino poderá
deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em
contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser
proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu
20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá
cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a
multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o
valor relativo a 1 mês de aluguel.
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