PROBLEMAS COM SALÃO DE FESTAS

O local foi criado para momentos festivos dentro do condomínio, mas, em muitos casos, é um dos espaços que mais traz transtornos aos síndicos. Seja por mau uso do local, regras indefinidas ou falta de aproveitamento, a realidade é que os síndicos devem estar preparados para fazer uma boa administração dos salões de festa para não se depararem com reclamações constantes.
O primeiro passo para realizar uma gestão adequada do salão de festas é, sem dúvida alguma, a definição de todas as regras de uso do local. As normativas para o uso adequado do salão de festas devem ser balizadas a partir da convenção e do regulamento interno dos condomínios.
Porém, as regras podem variar muito de condomínio para condomínio.
Para a utilização deste espaço os moradores PRECISAM idealizar um check list na entrada e na saída. Devem ser criadas normas claras e sempre discutir o assunto com os moradores, se possível, mais de uma vez, para que o tema faça parte do regulamento interno. Desta forma todos poderão debater os problemas e encontrar soluções em comum acordo com a administração do condomínio.

Apesar de cada condomínio ter problemas específicos em relação ao uso do salão de festas, alguns deles acontecem em praticamente todos e, nestes casos, o síndico deve propor uma assembléia para que faça parte do regulamento interno. Alguns dos itens mais importantes para constar no regulamento em relação ao uso do salão são os horários para começar e terminar o uso, como será feita a reserva, em que condições o morador deverá entregar o salão, se haverá ou não taxa para utilização, qual a destinação desta taxa, entre outros.
O desrespeito ao horário estipulado e o volume do som são os principais problemas em relação ao uso do salão. Infelizmente, a maioria dos salões são entregues pelas construtoras sem tratamento acústico e muito próximo aos apartamentos, deixando esse problema para ser resolvido pelo síndico e moradores.
Mesmo que o regulamento seja claro e que todos os moradores o conheçam bem, o que conta mesmo no final é o bom senso de cada um..
A festa acabou, mas os problemas não. Muitas vezes após o uso do salão podem ser vistos alguns danos e avarias no local e, nestes casos, fica o impasse de quem paga a conta. A resposta a esta pergunta varia de acordo com o condomínio. Pode constar no regulamento interno e no termo de responsabilidade que o usuário assina ao se responsabilizar pelo salão que, em caso de danos, quem paga é quem fez uso do local.
Vale lembrar que, no ato da reserva, é necessário fazer uma vistoria com quem está reservando o salão, acompanhado de um funcionário do condomínio ou, se for o caso, com o próprio síndico. Desta forma é mais fácil notar se houve ou não dano á área após a festa.
E na devolução das chaves, a vistoria deve se repetir para se constatar se houve algum problema. Agindo assim, com cuidado, os problemas certamente serão minimizados.

Os principais motivos da discórdia

Campeões nas desavenças entre condôminos : os animais, crianças e a inadimplência são os principais motivos de discórdia. Porém muitos atritos entre vizinhos poderiam ser evitados ou amenizados com o uso de um regimento interno detalhado e amplamente divulgado para os moradores de um condomínio.
Algumas simples regras dispostas em um regimento poderiam solucionar os conflitos. Limitar os horários de festas, criar uma lista de ações não permitidas nas dependências do edifício e suas respectivas penalidades, registrar as sanções legais e administrativas para condôminos que deixam de pagar as contas são exemplos que auxiliariam na administração e na boa convivência.

O regimento interno é o responsável pela regulamentação da vida condominial. Para ter validade o documento precisa ser aprovado pela maioria dos condôminos. Nele devem constar informações sobre a administração do edifício, o modo de usar os serviços comuns, além de outras regras para a manutenção da ordem.
A franca expansão do mercado imobiliário, com o surgimento acelerado de novos edifícios, está exigindo de síndicos e administradoras capacitação cada vez maior para a intermediação dos conflitos, o que nem sempre acontece.


Falando nisso é que ofereço os meus serviços como administrador de condomínios, como gerente condominial e síndico profissional. Se o seu condomínio precisa de uma administração mais profissionalizada podem me procurar. Ligue em meu escritório durante a semana no telefone 3596.34.89

HABITE-SE ANTES DE TERMINAR OBRA??!!??!!

Conforme comentários que eu já havia feito em meu programa de rádio (PAPO DE SINDICO NA RÁDIO CAPITAL - AM 1040 AOS DOMINGOS 'A PARTIR DAS 13 HORAS) há 2 semanas atrás, a Folha traz matéria neste domingo (20) informando que existem muitas construções que recebem o "habite-se" da prefeitura antes mesmo do término de suas construções! Isso é um absurdo, uma aberração que só mesmo num país onde a corrupção é institucionalizada pode existir. É claro, evidente, que um cidadão comum, que esta construindo sua casinha jamais irá obter seu habite-se com tanta facilidade, mas as grandes construtoras conforme é citado na reportagem conseguem tal documento para prédios mesmo que ainda não exista energia elétrica ligada ou água encanada. Até mesmo na prefeitura de São Paulo isso pode acontecer, e segundo resposta dada 'a reportagem a visita de um fiscal não é obrigatória para liberar o documento, basta que se leve os documentos exigidos e o laudo do engenheiro !!!!!! Mas para os mais ingênuos, que consideram essa situação algo que visa evitar burocracia (e a segurança que se dane, certo?), vai aqui o que há por trás dessa sacada: Antes de existir o "habite-se" o reajuste das parcelas que os compradores pagam é muito baixo pois só pode ser feito pelo INCC (indice nacional de custos da construção) mas após o "habite-se" as parcelas já podem ser reajustadas pelo IGPM (indice geral de preços do mercado) cujos fatores são bem maiores, aumentando os custos para o comprador e por tabela aumentando o recebimento das construtoras. Quando o documento é concedido muito antes do término da obra, o consumidor paga a parcela mais cara por mais tempo até o término real da obra e a entrega das chaves! Simples assim !!!!
E você, leitor, está livre para imaginar quais os métodos utilizados pelas grandes construtoras para que as prefeituras concedam os documentos sem impor obstáculos....

Discordando (novamente) de Marcio Rachkorsky

Na quarta-feira (16) o Marcio Rachkorsky em sua participação no SPTV deu uma resposta 'a um telespectador com a qual eu não concordei.
A situação descrita é sobre um morador de um condomínio que está incomodado com o barulho feito por seu vizinho e que já pediu providências ao síndico que nada fez.
A resposta do consultor foi que ele deve exigir do síndico as devidas providências pois "é papel do síndico conter os ânimos e promover a paz no condomínio" .
Gostaria de saber dele onde é que está descrita essa obrigação do síndico!
No Código Civil não há nada dizendo ser o síndico um juiz ou um xerife.
O síndico exerce a função de administrar o condomínio e representar os interesses coletivos, e não ficar intermediando conflitos entre vizinhos. Nesse caso citado, seria sim obrigação do síndico se outros moradores tambem se sentissem incomodados com o mesmo problema, aí sim ele deve tomar as providências que o regulamento determinar.
Como ele pode saber se não é caso de "picuinha" , de problemas pessoais, etc... ?
O síndico pode até tentar ajudar conversando com as partes, mas é possível que tanto um como o outro morador envolvido no caso seja maior de idade e suficientemente responsável para ir conversar diretamente com o outro sem precisar de patrono.
Eu até entendo que o Marcio Rachkorsky é orientado a ser simpático e agradar ao telespectador pois afinal a TV precisa de audiência, mas seria o caso dele responder 'a quem mandou a pergunta algo assim : "MEU AMIGO, VOCÊ JA DEVE SER GRANDINHO O SUFICIENTE PARA RESOLVER SEUS PROBLEMAS. PROCURE O SEU VIZINHO QUE TE INCOMODA E CONVERSE COM ELE. OU SERÁ QUE VOCÊ ESTÁ COM MEDO DA REAÇÃO DELE ??!!"
Repito: se não é um problema coletivo o síndico não deve meter sua colher. Por favor, Dr Marcio: não traga mais polêmica para nosso dia-a-dia !!

PREFEITURA NÃO CUMPRE SUA PRÓPRIA LEI!

Desde este mês de novembro a prefeitura de São Paulo inventou mais uma pegadinha pra arrancar dinheiro dos cidadãos com a tal da lei das calçadas onde ela obriga os proprietários dos imóveis a arrumarem suas calçadas sob pena de multas. O curioso é que estão contratando até mesmo empresas para fotografar e gerar as multas, provavelmente utilizando aquele dinheiro que não existe para pagar médicos que faltam na periferia ou melhorar o salário dos professores ( só pq esses profissionais não geram dinheiro para a prefeitura??!! ). Só que as calçadas em torno do Monumento do Ipiranga cuja conservação é de responsabilidade da mesma prefeitura, estão com vários defeitos, buracos. E o pior é que conforme pode-se observar nas fotos nem é possível 'a eles justificarem que foram obras recentes e que estam em fase de término. Parece evidente que os problemas são antigos. Ou seja, como todos sabemos, a prefeitura não está preocupada com os direitos dos pedestres, o NEGÓCIO (literalmente falando) é gerar mais uma fonte de renda, faturar, aumentar a arrecadação. Afinal, em 2012 tem eleição para prefeito e vereador e eles precisam de recursos. Só pra lembrar, o vereador que fez a lei das calçadas é Domingos Dissei que por incrível que pareça é do Ipiranga !!!!!!

INÉRCIA DA SUBPREFEITURA DO IPIRANGA

No Ipiranga (felizmente) há muitas árvores, de várias espécies, principalmente na Vila Independência, Vila Monumento e nas ruas adjacentes 'a Avenida Nazareth. Acontece que elas não são podadas há muito tempo, crescem de forma desordenada abraçando a rede elétrica. No último verão, a região sofreu com constantes quedas de energia elétrica, quando a Eletropaulo explicava que a ocorrência devia-se 'as quedas de galhos das árvores que derrubavam a fiação. Pois bem, passou o outono, o inverno e todo período de seca, entramos na primavera e nas vésperas do período de grandes chuvas, e lá estão as árvores intactas, com todos os seus galhos agarrados na fiação prontinhos para dar um knockdown na rede elétrica.
Os subprefeitos do Ipiranga tem sido trocados constantemente e os moradores estão curiosos para saber porque os novos parecem ser piores do que seus antecessores???
Falta muito para essa administração terminar ? Não dá para adiantarmos .... ??????

MULTA POR ATRASO EM ENTREGA É PIADA

Recentemente foi celebrado um acordo entre o Ministério Público e o SECOVI para que as construtoras que atrasem na entrega de suas obras paguem ao comprador uma "multa" equivalente 'a 2% do valor já pago. Isso é jogar para a platéia.
Esse percentual é nada para uma construtora e nem de longe levará preocupações 'a essas empresas pensando em tomar cuidado para entregar o imóvel dentro do prazo.
Pegando um exemplo de imóvel cujo preço total seja de 200 mil reais.
Geralmente, o banco financia apenas 70% depois de pronto, na entrega das chaves.
Por isso durante a obra de construção o comprador paga 30%, nesse exemplo pagaria 60 mil reais.
Caso o imóvel não seja entregue no prazo, com essa nova regra a construtora pagará a "enorme" indenização de 1.200 reais que dependendo da região não permite o pagamento sequer de 2 alugueis.
Imagine um casal que planeja seu casamento de acordo com a entrega de seu imóvel, como se sabe tudo tem que ser com muita antecedência (móveis, festa, lua de mel, etc...), e aí quando faltarem 2 ou 3 meses os noivos recebem a noticia de que vai demorar um pouquinho mais, e como consolação receberão 1.200 reais !!
E mais um detalhe importante: isso não é lei, trata-se apenas de um "TAC" que é um termo de ajustamento de conduta entre o ministério público e o sindicato.
Isso acontece porque não houve a participação de setores que representem os consumidores, como por exemplo o PROCON que poderia brigar por penas mais fortes.
Essa é aquela jogada de atleta que joga para a torcida, sem nenhuma produtividade!

A EXPLOSÃO DE GÁS NO RIO DE JANEIRO

A explosão ocorrida em restaurante no Rio de Janeiro neste dia 13 de outubro de 2011 revela uma série de questionamentos, a maioria exaustivamente tratada pela imprensa nas últimas horas. Mas como síndico profissional, cabe 'a mim alertar principalmente os funcionários de edifícios, principalmente zeladores, porteiros, pessoal da manutenção, sobre o perigo da presença de um botijão de gás em ambiente inadequado como foi o ocorrido no restaurante carioca.
É mais comum do que se possa imaginar que os funcionários de um edifício mantenham em ambientes adaptados um fogareiro ou fogão 'a gás a fim de esquentarem as suas marmitas, já que dificilmente os condomínios possuem uma cozinha para que seus funcionários façam as suas refeições. Muitas vezes o síndico faz que não vê, e em muitas outras vezes ele sequer sabe pois não costuma frequentar os subterrâneos de seu edifício.
De qualquer forma, se ocorrer algum acidente o síndico será duramente responsabilizado mesmo que esperneie alegando seu total desconhecimento do fato. Trata-se de omissão e negligência por parte de quem foi eleito pelos moradores para cuidar desses detalhes. O síndico não pode correr o risco de deixar tudo nas mãos de seus funcionários, confiando que eles serão incapazes de fazer qualquer coisa errada. Pode ser que não façam apenas quando não lhes seja conveniente. Quando eles percebem ao serem contratados que não há uma cozinha, que com aquilo que ganham é impossível comer pela vizinhança e que não dá para viver de sanduíches.... e constatam que um fogareiro e um botijão de gás é barato, aí ninguem segura !
E com a presença irregular e ilegal de um botijão de gás em um ambiente normalmente escondido, todo o prédio e seus frequentadores correm um grande risco !
É melhor o condomínio investir um pouco e só uma vez na montagem de um ambiente adequado e dígno para servir de local para alimentação onde exista um forno de microondas e assim tudo fica dentro da lei e principalmente seguro.
Mas repito meu alerta: o síndico precisa conhecer e visitar periódicamente todos os espaços de seu condomínio para evitar que um desavisado ou até mesmo mal intencionado arrume uma enorme dor de cabeça para ele.

Responsabilidade ambiental nos condomínios

Saiba que os síndicos devem proceder corretamente na questão ambiental, evitando que recaia sobre eles uma eventual responsabilização. É importante ressaltar, que muito além de ser um modismo, a gestão ambiental deve ser encarada com total prioridade pelos condomínios. Pouco se fala a respeito, mas o meio ambiente está protegido constitucionalmente. Dessa forma, é imprescindível que os condomínios exerçam esse papel de conscientização e responsabilidade, para que mais tarde o síndico não seja responsabilizado civil, criminal e administrativamente por eventuais danos ocasionados ao meio ambiente.

Como exemplo, um condomínio que pretenda comprar um terreno vizinho para construir uma área de lazer, com playground, piscina, churrasqueira. Essa área a ser adquirida pode ter um passivo ambiental e o síndico não saber disso. Nesse caso, ele responderá solidariamente com o condomínio, mesmo que não tenha sido o causador do dano, respondendo judicialmente de forma objetiva por danos ao meio ambiente. O condomínio e o síndico serão obrigados ao pagamento de indenização em dinheiro além de terem que regenerar aquela área utilizada.

O síndico deve estar atento ainda a perfurações de poços artesianos. Empresas que realizam a perfuração sem a autorização da Sabesp deixam o prédio em situação delicada. Ele estará cometendo uma infração administrativa e poderá arcar com penalidades. Além disso, o síndico poderá responder a processo criminal, já que o lençol freático pode estar contaminado.

Em prédios que realizam a coleta seletiva de lixo, os funcionários não devem separar o lixo. Os materiais devem ser separados pelos moradores e o empregado apenas deve dar a destinação correta ao material orgânico e ao reciclado, não expondo seu funcionário a riscos que possam trazer problemas de saúde e também uma demanda judicial posterior.




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texto adaptado da Rev Direcional

Papo de Síndico na Rádio Capital

Está sendo muito gostoso, prazeiroso produzir e apresentar o programa Papo de Síndico que vai ao ar todos os domingos 'a partir das 13 horas pela Rádio Capital no AM 1040 ou no site da emissora www.capital1040.com
Um programa com foco no assunto sobre condomínios e tudo o que se refere 'a essa área, além disso comentários sobre esportes e as músicas mais tocadas pelas emissoras.
A Rádio Capital através de seu diretor geral Francisco Paes de Barros teve essa brilhante iniciativa de abrir o espaço para tal assunto que cada vez mais ganha importância graças ao aumento do numero de pessoas que a cada dia buscam residir em condomínios e que por isso necessitam de informações sobre esse novo jeito de morar.
Os contatos podem ser feitos pelo endereço papodesindico@gmail.com ou durante o programa pelo telefone da Rádio Capital 3053.10.40
Espero por você para um Papo de Síndico !

Prédios criam regras para colocação de objetos em sacadas

As sacadas são espaços que geralmente formam a fachada dos prédios. Por isso, é preciso ter cuidado com o que se coloca nelas para não afetar a aparência do condomínio. Para uma boa convivência, cada prédio segue suas próprias regras.
No entanto, o que vale mesmo é o bom senso de cada morador.

Em um condomínio em Itapecerica da Serra, na Grande São Paulo, entre os 1.500 moradores, há aqueles que abusam das sacadas e estendem roupa ou enchem o espaço de objetos de decoração. De cada dez famílias que vivem neste prédio, sete nunca moraram em condomínio antes. Uma regra do condomínio determina o que pode e o que não pode existir nas sacadas. Está no papel há 15 anos, mas só passou a ser cumprida quando as pessoas tiveram que colocar a mão no bolso. Só em 2011 foram 80 multas, somando R$ 20 mil no total

A artesã Cíntia Araújo passou por isso. Recebeu várias notificações e a punição foi assustadora. Os vasinhos que decoravam sua varanda iriam custar a ela cerca de R$ 2.400 de multa. Depois de muita negociação, o acordo fechado chegou em R$ 278.

Em outro condomínio, no Campo Belo, na Zona Sul da capital paulista, o problema é parecido. O quintal da dona de casa Andréia Oliveira virou depósito.

“Mal nos mudamos e começou a cair coisas do céu. Cai gilete usada, lâmina de barbear, papel higiênico usado, rolo de papel”, conta Andréa. Para não passar mais nervoso, ela colocou um telhado.

A advogada Kalian Nogueira também quer garantir seu sossego e segue à risca as normas estabelecidas.“Se eu sigo as regras, quero que os outros também sigam. Acho que se eu estou me predispondo a fazer, quero cobrar para que seja feito”, afirma.

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Fonte: http://g1.globo.com

Discordando de Márcio Rachkorsky

No espaço que a Rádio CBN tem chamado "Condomínio Legal", ouvi o advogado Márcio Rachkorsky dando uma resposta sobre um questionamento de ouvinte com a qual não concordo. A ouvinte comentou que possui filhos ainda crianças e que foi morar num condomínio que não possui área de lazer. Ela disse que os moradores reclamam que seus filhos brincam nas áreas comuns e ela acha absurdo a tentativa de proibição pois "querem proibir as crianças de brincarem" . O Márcio Rachkorsky disse que o condomínio precisa ser flexível e sugere para que ela vá 'a assembléia e solicite alteração no regulamento, convenção, etc...etc...
DISCORDO TOTALMENTE !
Quando alguem procura um imóvel para residir, precisa procurar um imóvel que atenda 'as suas necessidades. Se a pessoa possui automóvel ela não pode adquirir ou alugar um apartamento que não possua garagem e depois reclamar que o condomínio não permite que ela entre com seu veículo no terreno dele ! Se a pessoa gosta de natação e adquire um apartamento em local que não possua piscina, ela não pode comprar aquela piscina de lona desmontável e colocar na área comum do condomínio. Da mesma forma, se a pessoa tem filhos pequenos ela precisa procurar um imóvel em condomínio que possua área de lazer, play-ground ou coisa do tipo, e não se fixar em imóvel que não possua tais espaços e depois soltar seus filhos pelo interior do condomínio sem aceitar reclamações dos antigos moradores. É uma incoerência, e a resposta do advogado "especialista" (?) em condomínios só provoca mais polêmica pois esses imóveis possuem convenção e regulamento/estatuto interno que são legalmente reconhecidos como a expressão do desejo da maioria dos moradores !
Ninguem pode chegar no condomínio e desejar impor ‘a toda coletividade o seu modo de vida e suas necessidades; pelo contrário, quem chega se adapta ‘a realidade local.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Constantemente sou perguntado por moradores de condomínios se eles tem o direito de ter em mãos a convenção deles. A resposta que deveria ser óbvia é: SIM , não só tem o direito mas o dever de ter tal documento, pois ele é uma espécie de contrato social do condomínio, é nele onde estão especificadas todas as características do condomínio, as diretrizes básicas que dizem respeito 'a ele.
Todos os moradores podemn e devem ter em seu poder a convenção e o regulamento interno,
e os locadores de imóveis precisam anexar ao contrato de locação uma cópia desses documentos e deixar claro no contrato que o locatário os recebeu e se compromete a observá-lo e respeitá-lo para que o locador não tenha maiores aborrecimentos depois.

MEU PROGRAMA DE RÁDIO !

Neste domingo aconteceu a estréia do meu programa Papo de Síndico pela Rádio Capital, no AM 1.040 e pela internet pelo site da emissora www.capital1040.com

Claro que na estréia tudo é um tanto estranho, a gente planeja uma coisa e sai outra, mas no balanço final até que ficou razoavelmente bom.
Agora ao longo da semana eu e minha equipe iremos analisar onde e como poderemos melhorar alem de ouvirmos as opiniões de amigos.

O certo é que já neste domingo os ouvintes poderão telefonar para a emissora o que não foi possível neste primeiro dia. O número do telefone é (11) 3053.10.40 e o e-mail para enviar mensagens ao programa não só no horário dele mas em qualquer dia da semana é o papodesindico@gmail.com

E quem preferir o jeito antigo de mandar carta, o endereço da emissora é
Praça Rodrigues de Abreu, 228 São Paulo/SP CEP 04004-080 não esquecendo de colocar no envelope que é para o programa Papo de Síndico.

E para os empresários e prestadores de serviços que desejarem ser parceiros comerciais, escrevam para o e-mail da empresa prestomídia@gmail.com .
E a partir de agora este blog será atualizado com maior frequência.

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