A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança.
O barulho, certamente, é o maior responsável por desentendimentos entre vizinhos nos condomínios. O assunto é delicado e polêmico, sobretudo porque os limites e preferências das pessoas são extremamente variáveis, o que torna ainda mais difícil impor regras claras acerca do que é barulho tolerável.
Alguns regozijam-se com o cantar dos pássaros pela manhã, ao passo que outros ficam irritados com a cantoria. O latido do cachorro, ainda que durante o dia, é nefasto ao ouvido de alguns, ao passo que outros alegram-se com a manifestação do seu cãozinho. A mãe, orgulhosa ouve o ensaio de violino do filho. Verdadeira tortura ao vizinho, que adora ouvir rock... Sem falar dos gritos do casal empolgado no apartamento ao lado, em conflito com o constrangimento da família que, sentada na sala de casa, assiste a novela. E o “toc-toc” do salto alto, logo cedinho ou durante a madrugada, no piso de madeira...
A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que “todos têm o direito de fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender desde que não cause nenhuma intranqüilidade ou dano ao seu vizinho”. Apelar para o bom-senso é sempre a melhor saída.
Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações) é crime, nos moldes do artigo 42 do Decreto-Lei Nº 3.688/41, passível de prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
A lei almeja proteger a paz de espírito, a tranqüilidade e o sossego das pessoas.
Eis então mais uma árdua missão aos síndicos, administradores, advogados, zeladores e condôminos: Decidir quando determinado barulho configura desrespeito ao sossego aheio... Realmente a questão caminha sobre uma linha tênue e não raramente os casos concretos acabam na Delegacia ou no Fórum. Na grande maioria das situações, a letra fria da Lei ou da convenção de condomínio cede espaço às normas surgidas através do convívio social entre os vizinhos, de forma que cada comunidade acaba por definir seus próprios limites, levando em consideração a faixa etária dos moradores, os equipamentos e áreas de lazer, dentre outros aspectos.
Cabe lembrar que o condômino “barulhento”, além das sanções criminais, pode ser penalizado com as multas previstas na convenção de condomínio, regulamento interno e nos artigos 1.336 §2º e 1.337 do Código Civil.
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Fonte: Folha do Síndico - Por Marcio Rachkorsky
terça-feira, 28 de julho de 2009
sexta-feira, 10 de julho de 2009
ALTERAÇÃO DE FACHADAS
O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ
Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"
O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?
Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
- Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
- A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.
PORQUE NÃO?
O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.
Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.
Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.
É PROIBIDO
Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.
Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:
1) Sacadas
Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
- Porta
- Cor das paredes internas e externas
- Forro ou teto
- Grade ou parapeito*
- Fechamento com vidros ou grades
- Telas de proteção**
- Películas de proteção nos vidros
- Toldos
- Ar-condicionado
- Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.
Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.
- Colocar ou instalar varais
- Guardar bicicletas
- Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
- Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito
2) Fachadas
- Instalar antenas
- Trocar janelas ou vitrôs*
- Fechar a área de serviço**
- Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento
A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembléia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.
3) Áreas Comuns
- Trocar a porta de entrada do apartamento*
- Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
- Trocar a porta do depósito
- Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
- Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
- Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
- Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
- Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembléia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)
COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS
De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.
Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.
De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.
MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO
Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.
Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembléia com aprovação da maioria dos presentes.
DICAS DE ESPECIALISTAS
Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas
- Seja rigoroso e não abra exceções
- Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
- Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
- Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras
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((Fonte: SíndicoNet))
Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"
O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?
Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
- Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
- A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.
PORQUE NÃO?
O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.
Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.
Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.
É PROIBIDO
Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.
Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:
1) Sacadas
Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
- Porta
- Cor das paredes internas e externas
- Forro ou teto
- Grade ou parapeito*
- Fechamento com vidros ou grades
- Telas de proteção**
- Películas de proteção nos vidros
- Toldos
- Ar-condicionado
- Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.
Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.
- Colocar ou instalar varais
- Guardar bicicletas
- Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
- Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito
2) Fachadas
- Instalar antenas
- Trocar janelas ou vitrôs*
- Fechar a área de serviço**
- Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento
A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembléia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.
3) Áreas Comuns
- Trocar a porta de entrada do apartamento*
- Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
- Trocar a porta do depósito
- Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
- Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
- Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
- Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
- Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembléia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)
COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS
De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.
Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.
De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.
MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO
Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.
Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembléia com aprovação da maioria dos presentes.
DICAS DE ESPECIALISTAS
Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas
- Seja rigoroso e não abra exceções
- Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
- Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
- Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras
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((Fonte: SíndicoNet))
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