segunda-feira, 25 de maio de 2015

A ACESSIBILIDADE NOS CONDOMÍNIOS


                                                              

Quando se fala em acessibilidade em condomínios é comum pensarmos somente nos elevadores. Mas o que os moradores precisam saber é que as áreas comuns também devem ser adaptadas para os moradores com algum tipo de deficiência.

Entre as medidas que devem ser adotadas estão os banheiros adaptados, a instalação de rampas e placas em braile nos elevadores e as escadas de emergência com piso tátil. Porém vale destacar que toda a despesa com reforma nas áreas comuns será rateada por todos. Por conta disso, em alguns casos, o condomínio não tem caixa suficiente para fazer tudo de uma vez. Assim, é preciso implementar as melhorias aos poucos.

No caso de um deficiente passar a morar no condomínio  a adaptação do prédio deve ser tida como prioridade. Sugere-se que seja feita uma assembléia extraordinária para discutir as medidas a serem tomadas para adequar o local ao novo morador.

Mesmo que o tema não seja bem aceito pelos demais não se pode esquecer que a legislação brasileira garante o acesso universal. Esse é um direito amparado por meio da Lei Federal de Acessibilidade (10.098/2.000), o Decreto Federal (5296/2.004), o Código de Obras do Município de São Paulo que incorporou as normas técnicas brasileiras de acessibilidade (NBR 9050) em 1992 e a Lei municipal 11.345/1993.

O melhor caminho é implementar as adequações antes mesmo de haver a necessidade. Com isso, as obras serão feitas de maneira planejada não pesarndo muito no bolso dos condôminos.

A lei 10.098 de 19 de dezembro de 2000 foi assinada pelo presidente Fernando Henrique Cardoso e estabelece normas gerais para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Ela exige, por exemplo, a supressão de barreiras e de obstáculos nas vias e espaços públicos, no mobiliário urbano, na construção e reforma de edifícios e nos meios de transporte e de comunicação.

Com relação aos edifícios de uso privado a legislação obriga a instalação de elevadores com os requisitos mínimos de acessibilidade como percurso acessível que una as unidades habitacionais com o exterior e com as dependências de uso comum; percurso acessível que una a edificação à via pública, às edificações e aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos; cabine do elevador e respectiva porta de entrada acessíveis para pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida.

Em caso do descumprimento da lei o condomínio fica sujeito à ser penalizado com multa.





segunda-feira, 18 de maio de 2015

EXPLOSÃO POR VAZAMENTO DE GÁS

Na manhã desta segunda-feira dia 18 de maio de 2015 uma forte explosão ocorreu em apartamento de condomínio localizado no Rio de Janeiro e as primeiras notícias dizem que a causa foi vazamento de gás. Cabe aqui lembrar que esse tema foi tratado por mim em um dos programas apresentados pela Claudete Troiano dos quais participei. Nele expliquei sobre os cuidados que se deve ter para evitar esse tipo de acidente observando possíveis vazamentos e o que fazer quando eles acontecem.
Veja no You Tube:

https://www.youtube.com/watch?v=xlaDKlzZmLI 




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domingo, 10 de maio de 2015

IMÓVEL:QUEM QUER COMPRAR? QUEM PODE?

No mundo onde vive a equipe do atual governo federal junto com os membros do partido que os sustenta a vida vai bem obrigado, todos são competentes, honestos, a oposição é golpista, a mídia mentirosa e o poder judiciário age politicamente quando a decisão não agrada ao governo e/ou prejudica algum cumpanhêru.
Já no mundo real onde vivem aqueles que precisam trabalhar duro pra sobreviver e pagar os altíssimos impostos o Brasil vive uma crise em quase todas as suas instâncias principalmente na economia que está em recessão e isso afeta muito diretamente e visceralmente o mercado imobiliário.
E não é preciso ser nenhum iniciado em economês para perceber isso, basta acompanhar o noticiário. Às vésperas do dia das mães de 2015 o reduzido movimento no comércio desanimava os comerciantes. Mas para ficar apenas no setor imobiliário basta dar uma olhada no grande número de placas de "aluga-se" e "vende-se" fixadas nas fachadas pelas ruas da cidade  principalmente nas áreas comerciais. Ou então, abrir os classificados dos jornais e fazer uma comparação entre os cadernos de imóveis e o de empregos; no de empregos os poucos anúncios são principalmente para vendedores autônomos e de corretores - aliás, cabe um alerta ao CRECI : tem muita gente atuando ilegalmente como corretor sem a devida habilitação e licença - enquanto nos classificados de imóveis encontramos milhares de anúncios inclusive as construtoras promovendo feirões e liquidações. 
E o motivo dessa situação é a marcha à ré ( é assim que se escreve: com "à" porque o oposto é "marcha à frente" ) na economia brasileira onde o governo realiza grandes manobras tentando corrigir tardiamente seus problemas e como normalmente acontece o médico sufoca o paciente que agoniza na tentativa de acabar com a doença. Dia desses o governo não só aumentou os juros e as exigências para os financiamentos de imóveis como também diminuiu os prazos.
Com isso o mercado imobiliário encontra-se quase parado, ninguém fazendo negócio, construtoras sufocadas com um grande volume em estoque.
As imobiliárias transbordando de imóveis usados para vender e alugar e os proprietários (das imobiliárias e dos imóveis) desesperados.
Eu particularmente tenho um imóvel de bom padrão e boa localização à venda há 10 meses e recebi apenas 4 visitas até agora e nenhuma proposta; no mesmo prédio outros 3 na mesma situação.
As construtoras não vendem e então decidem não construir, empregados são dispensados  - o que, aliás, acontece igualmente nas fabricantes de veículos - e o resultado em dominó vai derrubando mais e mais a economia deixando o país nessa crise que é visível e sentida por todos nós.
Procuro alguém que saiba dar a receita viável para sair desse embaraço já, de imediato. À médio e longo prazo é torcer para o povo brasileiro (eu me incluo) ser mais criterioso e "inteligente" na hora de escolher os seus futuros governantes. 



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segunda-feira, 27 de abril de 2015

Programa Papo de Síndico

Estou à procura de patrocínios para viabilizar a volta de meu programa de rádio Papo de Síndico cujo conteúdo é sobre imóveis e condomínios. O programa Papo de Síndico foi produzido e apresentado por mim e levado ao ar pela Rádio Capital durante os anos de 2010 e 2013 e segundo pesquisas do IBOPE era líder de audiência no horário. O programa Papo de Síndico tratava e pretende continuar informando e prestando serviços sobre assuntos ligados ao mercado imobiliário e também sobre condomínios.
Estou oferecendo pequenas cotas de patrocínio cujos valores são menores do que um simples anúncio em revistas especializadas ou jornais de bairro.
Uma trecho do programa com apenas 9 minutos de duração pode ser ouvido acessando no YouTube      
                         https://www.youtube.com/watch?v=qU3Nqk8gU_I

Interessados entrar em contato pelo e-mail   adilsonsindico@ig.com.br  ou Whatsapp (11) 9.8460.62.99 


















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sábado, 28 de fevereiro de 2015

INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE ÁGUA



Com a chamada "crise hídrica" que estamos enfrentando muitas pessoas estão instalando na parte de cima de suas casas caixas d'agua de grande volume para ter uma reserva maior em caso de falta do produto.
Mas há um detalhe técnico que poucos estão atentos e que poderá causar sérios acidentes: muitas vezes o imóvel foi projetado para receber naquela área um certo limite de peso e com a colocação de um reservatório maior o peso evidentemente aumentará causando problemas na estrutura do imóvel.
Há imóveis, principalmente os mais simples, que nem caixa de água possui, recebem direto a água "da rua" portanto não foram planejados para receberem peso em sua parte superior.
Para que se tenha uma noção uma caixa de 500 litros pesa o equivalente à 500 quilos + o peso da própria caixa. Colocando mais uma caixa de 500 litros ou substituindo por uma de 1.000 litros o peso resultante será o dobro, 100% maior. Imagine então se a capacidade da nova caixa for maior por ex 2 mil litros !
É importante que antes de adquirirem e instalarem uma caixa nova o proprietário solicite uma análise de quem tenha conhecimentos técnicos para que seja feita uma avaliação sobre esse detalhe.












sexta-feira, 13 de fevereiro de 2015

Nesta sexta-feira dia 13 estarei no Tribuna Independente





Nesta sexta-feira dia 13 de fevereiro estarei participando do programa Tribuna Independente pela Rede Vida de Televisão  apresentado por Dalcides Biscalquin.



Trataremos sobre LOCAÇÕES , os cuidados que locadores e locatários precisam ter.



Mas quero deixar registrado aqui um equívoco que cometi ao citar o índice do IPCA para reajustar os alúguéis com base nos últimos 12 meses. Como o programa foi gravado, até naquele dia ainda não havia sido divulgado o índice oficial que na verdade foi de 7,14 % .



Sorry !











terça-feira, 10 de fevereiro de 2015

CUIDADOS NA HORA DE ALUGAR: CONFLITOS EM LOCAÇÕES

QUAIS OS CUIDADOS QUE PROPRIETÁRIO E INQUILINO DEVEM TER NA HORA DE ALUGAR UM IMÓVEL ?
A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo a locação.
É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do contrato .


O proprietário deve  entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Inclusive pendencias financeiras.

No final do contrato de aluguel  o inquilino deve entregar o imóvel do mesmo jeito que recebeu. Mudanças em pintura, revestimento ou qualquer outra área interna ou externa do imóvel só podem ser feitas com o consentimento do proprietário. Se for uma obra necessária para corrigir algum problema ou melhor a valorização do imóvel, o inquilino pode negociar com o proprietário o abatimento do valor no aluguel.

O proprietário tem o direito de fazer vistorias no imóvel, desde que combine dia e horário com o inquilino. E não pode reaver o imóvel sem motivo justo durante a vigência do contrato. São motivos infração do contrato, falta de pagamento de aluguel ou encargos, necessidade de reforma urgente do imóvel, venda da unidade (nesse caso, o prazo para entrega é de 90 dias).

NESSA ÉPOCA DO ANO ESTAMOS RECEBENDO A COBRANÇA DO IPTU. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELO IPTU ? DO PROPRIETÁRIO OU DO INQUILINO ?
Quanto a IPTU, o Código Tributário Nacional estabelece que o pagamento é responsabilidade do proprietário, mas o Código Civil permite que o dono cobre esse valor do inquilino, o que deve ser estipulado em contrato. A cobrança pode ser feita no próprio aluguel ou no carnê. Se o proprietário pagar e depois cobrar do inquilino, tem que ser da mesma forma que pagou, à vista com desconto, por exemplo

O PROPRIETÁRIO PODE EXIGIR GARANTIAS NA HORA DE ALUGAR ?
No contrato de locação, o proprietário pode exigir do locatário garantias como: caução, fiança e seguro de fiança a lei diz que o candidato a inquilino não é obrigado a oferecer fiador ou qualquer garantia, MAS o proprietário pode então não alugar pra quem não queira ou não tenha.


NA HORA DE ALUGAR AS IMOBILIÁRIAS COSTUMAM COBRAR UMA TAXA DE CADASTRO  DO INTERESSADO NO IMÓVEL. ISSO ESTÁ CERTO ?
A cobrança dessa taxa de cadastro ou qualquer outro nome dado à ela é ILEGAL. Se houver algum interesse por parte da imobiliária e/ou do proprietário em buscar informações sobre o candidato à inquilino são eles quem deverão arcar com a despesa e não o investigado.

SOBRE O REAJUSTE DO ALUGUEL COMO ELE É REALIZADO ?
Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira. 
A maioria dos contratos de aluguel hoje existentes prevê um reajuste anual com base no    IGP-M (divulgado pela FGV) ou com base no índice de inflação oficial do governo, o IPCA (divulgado pelo IGBE).



QUAL A DIFERENÇA ENTRE REAJUSTE E REVISÃO DO ALUGUEL ?
A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.


O PROPRIETÁRIO PODE COBRAR ALUGUEL ANTECIPADO ?
não, apenas quando não há qualquer garantia e então se pede a caução ou então em casos de alugueis para temporada.


E NO CONDOMÍNIO ? O QUE O INQUILINO DEVE PAGAR E O QUE É OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO ?

O inquilino paga as despesas ordinárias do condomínio (são aquelas necessárias à administração rotineira do condomínio), como salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados; consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum do prédio; manutenção e conservação de instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum; manutenção de equipamentos e instalações das áreas destinadas à prática de esporte e lazer no edifício, dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.

E deve cumprir a convenção do condomínio e os regulamentos internos.  Geralmente existe no contrato a menção sobre essa obrigação e quando o inquilino causa muitos problemas ao condomínio o proprietário poderá usar o argumento do não cumprimento do contrato para tirar o inquilino do imóvel por quebra de contrato.
Cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.


PROPRIETÁRIO PODE PEDIR A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL DURANTE O CONTRATO

a) contratos com prazo de 30 meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por " denúncia vazia " (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.
b) contratos com prazo inferior a 30 meses: O proprietário que não tiver outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:
    - para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
    - necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
    - para demolição ou obras aprovadas;
    - após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
                                                                                                                         

E O INQUILINO SE QUISER DEVOLVER ANTES DO FIM DO CONTRATO?

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.








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