A manutenção do piso e/ou teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade (proprietários).
Porém se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa resposabilidade será do condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo.
A manutenção das partes externas e visíveis da varanda, cabem ao condomínio.
domingo, 5 de dezembro de 2010
terça-feira, 30 de novembro de 2010
sábado, 23 de outubro de 2010
Juros maiores no atraso da cota condominial
DEVIDO 'A IMPORTÂNCIA DO ASSUNTO COPIO(*)E COLO TEXTO PUBLICADO NO SITE SINDICONET
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Em recente decisão o STJ (Superior Tribunal de Justiça) manifestou-se sobre a possibilidade de se fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais, prolatada face ao RESP 1002525 .
Segundo divulgado pelo site da Associação dos Advogados de São Paulo (AASP), a questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.
O Condomínio J., na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.
O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC).
Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia”.
Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.
Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do J. estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.
Partilhamos da opinião da eminente Ministra, prolatora do voto que originou esse artigo, os juros fixados na Convenção de Condomínio em patamar superior a 1% ao mês, respeitando-se obviamente o bom senso, servindo este apenas como mais um argumento coercitivo para evitar-se o atraso no cumprimento da obrigação condominial, é plenamente cabível e juridicamente possível pelas razões já tratadas.
Lembrando, por fim, que para alteração da Convenção Condominial há de se ter 2/3 dos votos válidos e favoráveis dos condôminos em uma assembleia específica, tratando-se de quórum específico e qualificado a luz do que determina o artigo 1.351 do Código Civil.
No mais, é avaliar a situação, discuti-la com a própria massa condominial e, sendo o caso, alterar o ato norma que é a convenção, aplicando-se, a partir de seu registro (ainda que através de prenotação), a majorada carga de juros, sugerimos algo em torno de 3 a 10% ao mês, torcendo com isso, para que haja mais uma redução drástica na mora dos condôminos em relação a cota condominial, tornando-se a medida mais uma aliada nessa guerra, juntamente, por exemplo, com o protesto da cota condominial.
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(*) Alexandre Marques – Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet - Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.
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Em recente decisão o STJ (Superior Tribunal de Justiça) manifestou-se sobre a possibilidade de se fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais, prolatada face ao RESP 1002525 .
Segundo divulgado pelo site da Associação dos Advogados de São Paulo (AASP), a questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.
O Condomínio J., na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.
O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC).
Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia”.
Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.
Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do J. estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.
Partilhamos da opinião da eminente Ministra, prolatora do voto que originou esse artigo, os juros fixados na Convenção de Condomínio em patamar superior a 1% ao mês, respeitando-se obviamente o bom senso, servindo este apenas como mais um argumento coercitivo para evitar-se o atraso no cumprimento da obrigação condominial, é plenamente cabível e juridicamente possível pelas razões já tratadas.
Lembrando, por fim, que para alteração da Convenção Condominial há de se ter 2/3 dos votos válidos e favoráveis dos condôminos em uma assembleia específica, tratando-se de quórum específico e qualificado a luz do que determina o artigo 1.351 do Código Civil.
No mais, é avaliar a situação, discuti-la com a própria massa condominial e, sendo o caso, alterar o ato norma que é a convenção, aplicando-se, a partir de seu registro (ainda que através de prenotação), a majorada carga de juros, sugerimos algo em torno de 3 a 10% ao mês, torcendo com isso, para que haja mais uma redução drástica na mora dos condôminos em relação a cota condominial, tornando-se a medida mais uma aliada nessa guerra, juntamente, por exemplo, com o protesto da cota condominial.
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(*) Alexandre Marques – Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet - Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.
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sábado, 27 de março de 2010
Quais as situações em que o síndico pode renunciar ao cargo e como eleger seu substituto?
A Lei 4.591/64 não estabelece qualquer formalidade para que se efetive a renúncia do síndico. Todavia, é aconselhável que a renúncia seja apresentada em Assembléia Geral, convocada pelo próprio síndico renunciante, para que no próprio ato seja escolhido seu sucessor. Não há necessidade de apresentar os motivos da renúncia. A Lei permite que qualquer pessoa capaz, física ou jurídica figure como síndico (artigo 22, § 4º). Assim, na hipótese de nenhum condômino se candidatar ao cargo, o mesmo poderá ser ocupado por um síndico-profissional ou por empresa especializada (administradora), desde que não exista vedação da Convenção sobre o assunto.
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Fonte : SECOVI-SP
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Fonte : SECOVI-SP
segunda-feira, 1 de fevereiro de 2010
FESTAS & BARULHO: PROBLEMA CRÔNICO
Uma das questões que mais gera polêmica na vida em condomínio é o barulho. Não há lugar no mundo onde não haja conflitos entre vizinhos por causa de uma festa ou reunião de amigos que vai até tarde e acaba incomodando o sono de muita gente. E para lidar com isso é preciso conhecer bem toda legislação vigente.
O síndico profissional orienta que todo condomínio cobre uma taxa para uso do salão, já que essa arrecadação pode ser usada exclusivamente para manutenção e melhorias do próprio salão. Além disso, o morador deve fazer sua reserva com antecedência e por escrito – um livro de reservas pode ser deixado na portaria para essa finalidade.
No Brasil, o assunto também é tratado de maneira legal, ou seja, através de regulamentações das mais diversas.
Nacionalmente, a legislação básica aplicável referente à poluição sonora está presente no artigo 225 da Constituição Federal; Lei n.º 6.938/81, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente; Decreto nº 99.274/90 que regulamenta a Lei nº 6.938/81, Resolução CONAMA nº 001, de 08.03.1990, que estabelece critérios e padrões para a emissão de ruídos, em decorrência de quaisquer atividades industriais; a Resolução CONAMA nº 002, de 08.03.1990, que institui o Programa Nacional de Educação e Controle de Poluição Sonora Silêncio, e as Normas de nºs 10.151 e 10.152 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
Porém, os estados e municípios brasileiros possuem leis próprias para legislar sobre o assunto, também conhecidas como “Lei do Silêncio”. Em São Paulo, por exemplo, foi criado o programa “Silêncio Urbano (PSIU)”, instituído pelo Decreto 34.569 de 6 de outubro de 1994, e reestruturado pelo Decreto 35.928 de 6 de março de 1996. O propósito desse programa é limitar sons ou ruídos estridentes que possam provocar o incômodo e interferir na saúde e no bem-estar das pessoas. Infelizmente, o PSIU só pode ser acionado em casos em que estabelecimentos comerciais ou em logradouro público, nunca para ruídos produzidos dentro de domicílios.
A lei paulistana determina o horário de proibição para o barulho, que começa às 22h e vai até 7h. No final do ano passado, a vereadora Soninha Francine propôs uma mudança nesse horário, aumentando-o até 8h – proposta aprovada pela Câmara dos Vereadores. O prefeito Gilberto Kassab, no entanto, vetou.
Outra capital brasileira, o Rio de Janeiro, possui uma lei bem mais antiga (no 126, de 10 de maio de 1977), muito similar à paulistana, já que compreende o mesmo horário e, mas com algumas nuâncias. Em seu artigo primeiro, por exemplo, classifica os ruídos que “atinjam, no ambiente exterior ao recinto em que têm origem, nível sonoro superior a 85 (oitenta e cinco) decibéis, medidos na curva C do Medidor de Intensidade de Som, de acordo com o método MB-268, prescrito pela Associação Brasileira de Normas Técnicas”como ilegais.
Em outras capitais, como Belo Horizonte (MG), também há uma legislação específica. Em Vitória, no Espírito Santo, por exemplo, a prefeitura criou o Disque Silêncio, para receber exclusivamente denúncias desse tipo. Assim, é preciso de informar sobre como sua cidade ou estado trata do assunto. Sempre haverá um amparo legal contra o barulho que atrapalha toda vizinhança.
Salões de festas
Na recente série que o programa Fantástico, da TV Globo, levou ao ar sobre condomínios, o salão de festas mostrou-se um dos principais problemas para os síndicos resolverem. Não era incomum as festas ultrapassarem os horários permitidos e o barulho, naturalmente, seguir o mesmo caminho.
Para uma boa convivência entre condôminos, é preciso estar ciente de toda regulamentação interna, determinada por assembléia. Conhecer os horários permitidos para festas e respeitar o limite do barulho são atitudes imprescindíveis para todos.
De qualquer modo, tudo isso deve constar no regulamento interno do condomínio. A informação sempre é a melhor prevenção.
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extraído do site "Licita Mais"
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extraído do site "Licita Mais"
domingo, 24 de janeiro de 2010
INADIMPLENTE EM ASSEMBLÉIAS
Tenho recebido muitas consultas perguntando-me sobre os direitos dos inadimplentes nas assembléias, parece que há muita desinformação sobre tal tema.
Ao contrário do que muitos pensam, o fato de um inadimplente ter feito um acordo para pagar a sua dívida NÃO lhe confere o direito de votar ou ser votado em uma assembléia.
O atual código civíl é muito claro nesse ponto:
"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
O parcelamento da dívida não cessa a inadimplência e o condômino não resolve sua situação, resolve apenas quando sua dívida for toda quitada.
Para a lei o condômino inadimplente fica proibido de compor a assembléia ou até mesmo de ser procurador de um outro morador, caso esse se faça ausente.
Essa confusão é gerada pelo fato de um consumidor que esteja com seu nome negativado
por causa de dívida ter a retirada da negativação imediatamente após um acordo de pagamento mesmo que ela seja parcelada.
No caso do condomínio isso não ocorre, são situações jurídicas diferentes e como eu já disse, há leis específicas para tais casos. O inadimplente é considerado como tal até a quitação total de sua dívida !
Ao contrário do que muitos pensam, o fato de um inadimplente ter feito um acordo para pagar a sua dívida NÃO lhe confere o direito de votar ou ser votado em uma assembléia.
O atual código civíl é muito claro nesse ponto:
"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
O parcelamento da dívida não cessa a inadimplência e o condômino não resolve sua situação, resolve apenas quando sua dívida for toda quitada.
Para a lei o condômino inadimplente fica proibido de compor a assembléia ou até mesmo de ser procurador de um outro morador, caso esse se faça ausente.
Essa confusão é gerada pelo fato de um consumidor que esteja com seu nome negativado
por causa de dívida ter a retirada da negativação imediatamente após um acordo de pagamento mesmo que ela seja parcelada.
No caso do condomínio isso não ocorre, são situações jurídicas diferentes e como eu já disse, há leis específicas para tais casos. O inadimplente é considerado como tal até a quitação total de sua dívida !
terça-feira, 19 de janeiro de 2010
20% DOS MORADORES ATRASA O PGTO. DA TAXA CONDOMINIAL
Pesquisa feita em São Paulo mostra que cerca de 20% dos moradores em condomínios atrasam o pagamento da taxa condominial, muito provavelmente aproveitando-se da multa muito baixa estipulada pela lei. Para compensar esse déficit, a taxa condominial acaba sendo calculada mais alta, "mais cara" para todo mundo.
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