FESTAS & BARULHO: PROBLEMA CRÔNICO

Uma das questões que mais gera polêmica na vida em condomínio é o barulho. Não há lugar no mundo onde não haja conflitos entre vizinhos por causa de uma festa ou reunião de amigos que vai até tarde e acaba incomodando o sono de muita gente. E para lidar com isso é preciso conhecer bem toda legislação vigente.

No Brasil, o assunto também é tratado de maneira legal, ou seja, através de regulamentações das mais diversas.

Nacionalmente, a legislação básica aplicável referente à poluição sonora está presente no artigo 225 da Constituição Federal; Lei n.º 6.938/81, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente; Decreto nº 99.274/90 que regulamenta a Lei nº 6.938/81, Resolução CONAMA nº 001, de 08.03.1990, que estabelece critérios e padrões para a emissão de ruídos, em decorrência de quaisquer atividades industriais; a Resolução CONAMA nº 002, de 08.03.1990, que institui o Programa Nacional de Educação e Controle de Poluição Sonora Silêncio, e as Normas de nºs 10.151 e 10.152 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Porém, os estados e municípios brasileiros possuem leis próprias para legislar sobre o assunto, também conhecidas como “Lei do Silêncio”. Em São Paulo, por exemplo, foi criado o programa “Silêncio Urbano (PSIU)”, instituído pelo Decreto 34.569 de 6 de outubro de 1994, e reestruturado pelo Decreto 35.928 de 6 de março de 1996. O propósito desse programa é limitar sons ou ruídos estridentes que possam provocar o incômodo e interferir na saúde e no bem-estar das pessoas. Infelizmente, o PSIU só pode ser acionado em casos em que estabelecimentos comerciais ou em logradouro público, nunca para ruídos produzidos dentro de domicílios.

A lei paulistana determina o horário de proibição para o barulho, que começa às 22h e vai até 7h. No final do ano passado, a vereadora Soninha Francine propôs uma mudança nesse horário, aumentando-o até 8h – proposta aprovada pela Câmara dos Vereadores. O prefeito Gilberto Kassab, no entanto, vetou.

Outra capital brasileira, o Rio de Janeiro, possui uma lei bem mais antiga (no 126, de 10 de maio de 1977), muito similar à paulistana, já que compreende o mesmo horário e, mas com algumas nuâncias. Em seu artigo primeiro, por exemplo, classifica os ruídos que “atinjam, no ambiente exterior ao recinto em que têm origem, nível sonoro superior a 85 (oitenta e cinco) decibéis, medidos na curva C do Medidor de Intensidade de Som, de acordo com o método MB-268, prescrito pela Associação Brasileira de Normas Técnicas”como ilegais.

Em outras capitais, como Belo Horizonte (MG), também há uma legislação específica. Em Vitória, no Espírito Santo, por exemplo, a prefeitura criou o Disque Silêncio, para receber exclusivamente denúncias desse tipo. Assim, é preciso de informar sobre como sua cidade ou estado trata do assunto. Sempre haverá um amparo legal contra o barulho que atrapalha toda vizinhança.

Salões de festas

Na recente série que o programa Fantástico, da TV Globo, levou ao ar sobre condomínios, o salão de festas mostrou-se um dos principais problemas para os síndicos resolverem. Não era incomum as festas ultrapassarem os horários permitidos e o barulho, naturalmente, seguir o mesmo caminho.

Para uma boa convivência entre condôminos, é preciso estar ciente de toda regulamentação interna, determinada por assembléia. Conhecer os horários permitidos para festas e respeitar o limite do barulho são atitudes imprescindíveis para todos.

O síndico profissional orienta que todo condomínio cobre uma taxa para uso do salão, já que essa arrecadação pode ser usada exclusivamente para manutenção e melhorias do próprio salão. Além disso, o morador deve fazer sua reserva com antecedência e por escrito – um livro de reservas pode ser deixado na portaria para essa finalidade.

De qualquer modo, tudo isso deve constar no regulamento interno do condomínio. A informação sempre é a melhor prevenção.





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extraído do site "Licita Mais"

INADIMPLENTE EM ASSEMBLÉIAS

Tenho recebido muitas consultas perguntando-me sobre os direitos dos inadimplentes nas assembléias, parece que há muita desinformação sobre tal tema.

Ao contrário do que muitos pensam, o fato de um inadimplente ter feito um acordo para pagar a sua dívida NÃO lhe confere o direito de votar ou ser votado em uma assembléia.
O atual código civíl é muito claro nesse ponto:

"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."

O parcelamento da dívida não cessa a inadimplência e o condômino não resolve sua situação, resolve apenas quando sua dívida for toda quitada.
Para a lei o condômino inadimplente fica proibido de compor a assembléia ou até mesmo de ser procurador de um outro morador, caso esse se faça ausente.

Essa confusão é gerada pelo fato de um consumidor que esteja com seu nome negativado
por causa de dívida ter a retirada da negativação imediatamente após um acordo de pagamento mesmo que ela seja parcelada.
No caso do condomínio isso não ocorre, são situações jurídicas diferentes e como eu já disse, há leis específicas para tais casos. O inadimplente é considerado como tal até a quitação total de sua dívida !

20% DOS MORADORES ATRASA O PGTO. DA TAXA CONDOMINIAL

Pesquisa feita em São Paulo mostra que cerca de 20% dos moradores em condomínios atrasam o pagamento da taxa condominial, muito provavelmente aproveitando-se da multa muito baixa estipulada pela lei. Para compensar esse déficit, a taxa condominial acaba sendo calculada mais alta, "mais cara" para todo mundo.

O QUE VEM A SER A CONVENÇÃO DE UM CONDOMÍNIO

O principal documento de um condomínio é a Escritura da Convenção, que regulamenta todas as normas de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum. Vale muito mais que um contrato, o qual só surte efeito entre os signatários.

A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A Convenção não faz divisão alguma; é no ato de instituição e especificação que se faz a divisão do edifício em partes privadas, que constituem as unidades isoladas e as partes comuns que são de uso de todos. Ao se elaborar a convenção ela já há de encontrar a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade; nesses elementos é que a convenção se arrima para constituir o condomínio edilício.

E enquanto o ato de instituição e especificação cria o condomínio, a convenção o constitui, isto é o organiza, forma sua base, discrimina as diferentes partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, estabelece a destinação dessas partes do edifício, disciplinando a utilização pelos co-proprietários, seus sucessores, inquilinos, comodatários...Essa tarefa cabe essencialmente aos condôminos que são legitimamente interessados na organização e na convivência da vida comunitária bem como na fixação do rateio das despesas necessárias à sua conservação.

A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

Portanto, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam.
A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário. É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.






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extraído do site JurisWay

Significado de expressões usadas no dia-a-dia do condomínio

AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo.

ABADI - Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis.

Adicional por acúmulo de cargo - Diz respeito à remuneração de empregados que acumulam mais de uma função no trabalho. Desde que devidamente autorizado pelo empregador, o empregado que vier a exercer cumulativa e habitualmente outra função terá direito ao percentual de adicional correspondente a 20% (vinte por cento) do respectivo salário contratual, no mínimo.

Adicional de insalubridade - Diz respeito à remuneração de trabalhadores cujas atividades podem gerar risco ou doença. Os empregados cujas atividades são desenvolvidas em condições de insalubridade, farão jus ao percentual do respectivo adicional nos termos da Lei.

Algicida - Produto utilizado para combater a ação de algas nas piscinas.

Auto-gestão - Sistema de gestão no qual o síndico ou os condôminos ficam a cargo da administração do condomínio.

Biênio - Adicional por tempo de serviço, conferido pelas Convenções Coletivas de Trabalho dos funcionários de condomínios, em algumas regiões.

Barrilete - Equipamento do qual partem as colunas de abastecimento de água fria de um condomínio. O barrilete situa-se abaixo do reservatório d’água superior e acima do forro.

Botoeira - Display onde estão os botões do elevador. Alguns elevadores possuem senha na botoeira, com códigos independentes para cada andar, como parte de um equipamento de segurança.

CAGED - Cadastro Geral de Empregados. Documento que lista admissões e desligamentos ocorridos em um mês.

Caixa de gordura - Equipamento que separa a gordura da água a fim de evitar entupimentos.

Câmaras de Arbitragem - Alternativa jurídica para solucionamento rápido e econômico de intrigas, dívidas, sorteio de vagas, animais, etc. em condomínios.

CEI/ CNPJ - CEI (Cadastro Específico do INSS). CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica).

Cloro livre - Medida da eficácia de sanitização do cloro em uma piscina.

CLT - Consolidação das Leis do Trabalho.

Conservação/manutenção - Geralmente, contratos de conservação incluem apenas o custo da mão-de-obra, e os de manutenção incorporam a este custo também o de algumas peças. Termos muito usados para elevadores.

Convenção Coletiva - As Convenções Coletivas de Trabalho são firmadas entre os sindicatos de empregados e de empregadores para complementar a CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas). São firmadas por categoria (funcionários de condomínios, administradoras) e região de abrangência dos sindicatos envolvidos.

Convenção condominial - Documento que regulamenta as relações entre os condôminos, seus direitos e deveres.

Conta pool - Conta bancária em nome da administradora que contém o dinheiro de todos os condomínios clientes, ou vários deles.

Conta vinculada - Conta em que, diferentemente da pool, está apenas o dinheiro de um condomínio.

Co-gestão - Contrato de administradora em que esta fica incumbida de cuidar apenas de questões burocráticas relativas ao condomínio.

DARF - Documento de Arrecadação Federal.

Defeitos de construção - Falhas que podem afetar a saúde e segurança do condômino.

Despesas ordinárias - Despesas que se referem a gastos rotineiros de manutenção do condomínio, além de salários e encargos.

Despesas extraordinárias - Despesas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do condomínio.

Fenda - Abertura em forma de linha com espessura superior a 1,5 mm na estrutura do edifício.

Fissuras - Abertura em forma de linha de até 0,5 mm de espessura na estrutura do edifício.

Fração ideal - maneira de divisão de despesas em que cada unidade contribui proporcionalmente, de acordo com a convenção do condomínio.

Fundo de reserva - Verba extraordinária do condomínio destinada a gastos imprevistos, de emergência.

Fundo de obras - Verba extraordinária destinada à realização de obras do condomínio.

GFIP - Guia de recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social.

Habite-se - Autorização emitida pela prefeitura para que um imóvel possa ser ocupado.

Hora noturna - Salvo casos de revezamento semanal ou quinzenal, o trabalho noturno tem remuneração superior à do diurno. Uma hora noturna é computada como 52 minutos e 30 segundos.

Juizado Especial Cível - instância da Justiça que acolhe pequenas causas.

Minuteria - Equipamento dotado de sensor que permite manter temporariamente acesas as lâmpadas, gerando economia de energia.

PCMSO/PPRA - PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional); PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais).

Presidente da mesa - Escolhido no início da assembléia do condomínio para conduzir a reunião.

Prumada - Coluna do encanamento que serve a todos os andares. Também chamada de coluna vertical.

pH - Sigla de "potencial hidrogeniônico", é a medida da alcalinidade ou acidez da água.

Quadro de comando - Parte do equipamento do elevador, que coordena as paradas e chamadas.

Quórum - Número mínimo de participantes necessário para que uma reunião ou votação aconteça.

Rede horizontal/ vertical - São redes de encanamento de um edifício. A vertical conduz a água e o esgoto da rua aos andares. Já a horizontal liga as colunas do edifício às unidades.

Rachadura - Abertura de 1 a 1,5 mm na estrutura do edifício.

Recalque - Bomba que leva a água da caixa inferior ao reservatório superior do edifício.

Redução/reintegração - Termos relativos aos valores de apólices de seguros após indenização.

Responsabilidade civil - Princípio legal segundo o qual uma pessoa que tem seu direito ferido merece o ressarcimento patrimonial por parte de quem o feriu.

Retrofit - Pequenas reformas que visam valorizar e aumentar a vida útil de edificações antigas.

SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo.

Secretário da mesa - Convocado pelo presidente da assembléia do condomínio, é o secretário quem redige a ata da reunião.

SINDIFICIOS - Sindicato dos Empregados de Edifícios e Condomínios Residenciais, Comerciais de São Paulo.

Trinca - Abertura de 0,5 mm a 1 mm de espessura na estrutura do edifício.

Vícios de construção - Falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor.

Viga - Parte da estrutura de um edifício.

Votação mínima - Número mínimo de votos necessários para decidir sobre a aprovação de gastos e outras questões relativas ao condomínio.







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extraído do site sindiconet

ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS

A criação de animais em apartamentos tende a crescer a cada ano, principalmente, devido ao fato do grande número de pessoas solteiras ou separadas morarem sozinhas e necessitarem de companhia.
Em virtude disso, a briga entre síndicos e condôminos também tem se agravado contra donos de animais que habitam apartamentos.
As convenções, normalmente, proíbem a presença desses animais alegando que eles são de grande porte ou barulhentos.
Há ainda, aqueles que sujam as áreas comuns, ou são prejudiciais à saúde em decorrência de moléstias que podem ser transmitidas às pessoas, como exemplo, os gatos.
A lei não fala especificamente sobre este tema tão polêmico, mas a maioria dos tribunais já chegou a um entendimento de que é permitida, sim, a presença de animais de estimação nos condomínios.
Inexistindo provas de que o animal de pequeno porte que vem sendo mantido com cuidado e zelo pelos seus proprietários provoquem transtornos à segurança dos moradores, não há porque exigir sua expulsão da residência do condomínio.
A tendência atual dos juízes é entender que as proibições contidas nas convenções condominiais e nos regimentos internos devem ser interpretadas com restrições: o bicho pode permanecer num condomínio contanto que não cause transtornos.
Há casos em que donos de animais conseguiram na Justiça o direito de mantê-los em seus apartamentos, opostamente às respectivas Convenções condominiais, porque não contrariavam os aspectos de segurança, sossego e saúde dos demais moradores.
As convenções, portanto, podem proibir o uso das áreas comuns para a recreação dos animais. Porém, só podem tirá-los dos apartamentos ou aplicar multas quando o animal ferir o direito da vizinhança em prejuízo à saúde, higiene, sossego e à segurança dos moradores.
Caso o condomínio queira realmente proibir a presença de animais, não deve deixar margem para dúvidas ou polêmicas na redação de sua convenção.

Como Exemplo, uma jurisprudência:

TJ.RJ Ap. Cível 3427/93 - Desembargador.Itamar Barbalho- : ".........a sentença apresenta-se irrepreensível. É certo que a Convenção e o regulamento interno são flexíveis , no admitir a presença de animal de pequeno porte no edifício. Mas , são também categóricos na proibição , em se tratando de animal ruidoso , que , latindo às 22 horas , causa incomodo aos vizinhos. No caso , restou seguramente aquilatado na prova produzida o intolerável incomodo que o pequeno cão vem causando aos moradores do edifício". Desprovimento do recurso.UNÂNIME

Questões Jurídicas nos Condomínios

João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP, relatou alguns dos problemas mais polêmicos no dia a dia dos condomínios: inadimplência, alteração de fachada, vazamentos, animais e, nos últimos meses, tabagismo.

Com relação à inadimplência, o advogado do Secovi-SP destacou que é comum as pessoas diferenciarem impontualidade de inadimplência. Mas, segundo o Código Civil, o atraso de um dia já caracteriza a inadimplência, ressaltou Paschoal. A pessoa fica sujeita à multa de 2%, mas, pior do que isso, é que o inadimplente fica proibido de participar e votar nas assembleias. Paschoal explicou aos síndicos presentes como o condomínio pode acionar o inadimplente: via ação de cobrança ou protesto de boleto.

No que diz respeito à fachada, o assessor jurídico do Sindicato lembrou que a proibição de alterar a fachada do empreendimento visa à preservação do conjunto arquitetônico. A modificação, disse, só é admitida em caso de unanimidade (100% dos condôminos). Quanto aos vazamentos, o conserto é da alçada do condomínio quando o problema acontece nas áreas comuns.

Durante a palestra, ele tirou ainda algumas dúvidas muito comuns relacionadas ao tabagismo. Informou que não é permitido fumar no salão de festas, mesmo que ele tenha sido reservado com antecedência, mas que na varanda o tabaco está liberado. O aviso de proibido fumar, acrescentou, tem que seguir obrigatoriamente o leiaute-padrão escolhido pelo governo paulista.

Márcio Chéde, coordenador da Câmara de Mediação do Secovi-SP, aproveitou para informar que a Justiça não é o único caminho para resolver pendengas ocorridas no condomínio. Esclarecendo que “de cada dez processos, só três são julgados por ano”, indicou como saída para os condomínios paulistanos a Câmara de Mediação do Secovi-SP. “Trata-se de uma entidade de diálogo”, resumiu. Em 93% dos 330 casos que mediou, a Câmara conseguiu que as partes chegassem a um acordo.



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fonte: Portal SECOVI