Difícil convivência em condomínios !

Problemas de convivência tem se tornado caso de Justiça:

Os problemas de convivência são comuns em condomínios residenciais. Barulho, animais, crianças e vagas de garagem estão entre os principais temas de conflito entre moradores. As atribuições e poderes do síndico também são alvo de queixas e dúvidas.

Todas essas questões estão previstas no Regulamento ou Estatuto do Condomínio que é documento máximo que vai regular o comportamento dos moradores, aprovado e eventualmente alterado por vontade deles, em assembleia. Mesmo assim, algumas questões tem ido parar na Justiça como o caso do cãozinho Fred que nesta semana ganhou o direito de permanecer como animal comunitário em um condomínio, graças a uma liminar. OU o da investigação de uma síndica pelo Ministério Público devido às reclamações de abuso de poder.

A presença de animais nos condomínios é bastante controversa. O limite entre o desejo do morador em ter um animal de estimação e as regras do condomínio estão entre os principais fatores de insatisfação dos moradores.

De acordo com pesquisas 30% dos síndicos entrevistados apontam que a presença de animais, principalmente cães, é o grande gerador de conflitos.

Cada residencial tem regras próprias, mas elas precisam estar previstas na Convenção com aprovação da assembleia de moradores. Essas regras podem ir da proibição total de animais, passando pela limitação de tamanho ou de circulação, até chegar à liberação da presença deles.

Lei do Sossego

Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos e outras situações) é crime, e pode terminar em prisão de 15 dias a três meses ou multa. Mesmo assim, vizinhos barulhentos estão entre as principais reclamações de moradores de condomínios, principalmente, os de apartamentos.

Existe a crença equivocada de que o limite para a tolerância ao barulho é até às 22 horas. A legislação não estabelece um horário, apenas diz que o excesso de barulho ou ruído é proibido. Isso significa que pode ser em qualquer horário, até mesmo meio-dia. As pessoas podem fazer festas e receber convidados desde que obedeçam aos limites de pessoas, horário e barulho definidos pelo condomínio. Caso contrário elas podem ser punidas

Espaço Comum

As regras para a convivência no espaço comum do condomínio bem como sua utilização também são estabelecidas no regulamento.

Também pode haver regras específicas para alguns ambientes, como hall de entrada, elevadores, playground e estacionamentos.

Garagem

A distribuição das vagas de garagem depende do número disponível para os condôminos. Na maior parte das vezes ela é feita por sorteio mas alguns empreendimentos já vendem ou fazem rodízio de vagas.

O aluguel de vagas de garagem é permitido na maior parte dos casos, mas ele deve obedecer às regras do condomínio.

Inandimplência

A inadimplência é a principal causa de ações judiciais envolvendo condomínios. O não pagamento da taxa de condomínio é um dos poucos casos em que uma pessoa pode perder a casa onde mora por ser uma dívida que diz respeito ao próprio imóvel.

Síndico

O síndico pode ser um morador ou uma pessoa contratada para administrar o condomínio.

Em maio deste ano, o Ministério Público de Ribeirão Preto abriu um inquérito policial para apurar reclamações feitas por moradores do Jardim das Pedras, maior condomínio residencial da cidade, contra a síndica do local, acusada de abuso de poder.

De acordo com o artigo 1.349 do Novo Código Civil, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio pode ser destituído pela assembleia de moradores.

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Fonte: http://eptv.globo.com


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Deputado Eduardo Azeredo parece não ter o que fazer !

A Câmara analisa o Projeto de Lei 2225/11, do deputado Eduardo Azeredo (PSDB-MG), que regulamenta o exercício da profissão de síndico administrador de condomínios. Pelo texto, a atividade poderá ser exercida por condômino, empregado ou profissional autônomo que tenha capacidade civil e diploma de ensino médio.

Acontece que o ilustre deputado está tentando reinventar a roda.
O código civil é bastante claro definindo as atribuições, apontando as responsabilidades, e o nobre deputado parece ter pescado numa praia que ignora.

Vejam no site da câmara que o parlamentar chega ao absurdo de propor que o sindico profissional não possa sequer convocar assembléia !
Vejam http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/DIREITO-E-JUSTICA/207586-PROPOSTA-REGULAMENTA-PROFISSAO-DE-SINDICO-ADMINISTRADOR.html

Parece que nosso país está perfeito, não há mais nada de importante para regulamentar, resolver, propor...

Aconselho ao deputado conversar com representantes do setor, principalmente SECOVI, AABIC dentre outras. E se não tiver o que fazer, vá dormir !

PROBLEMAS COM SALÃO DE FESTAS

O local foi criado para momentos festivos dentro do condomínio, mas, em muitos casos, é um dos espaços que mais traz transtornos aos síndicos. Seja por mau uso do local, regras indefinidas ou falta de aproveitamento, a realidade é que os síndicos devem estar preparados para fazer uma boa administração dos salões de festa para não se depararem com reclamações constantes.
O primeiro passo para realizar uma gestão adequada do salão de festas é, sem dúvida alguma, a definição de todas as regras de uso do local. As normativas para o uso adequado do salão de festas devem ser balizadas a partir da convenção e do regulamento interno dos condomínios.
Porém, as regras podem variar muito de condomínio para condomínio.
Para a utilização deste espaço os moradores PRECISAM idealizar um check list na entrada e na saída. Devem ser criadas normas claras e sempre discutir o assunto com os moradores, se possível, mais de uma vez, para que o tema faça parte do regulamento interno. Desta forma todos poderão debater os problemas e encontrar soluções em comum acordo com a administração do condomínio.

Apesar de cada condomínio ter problemas específicos em relação ao uso do salão de festas, alguns deles acontecem em praticamente todos e, nestes casos, o síndico deve propor uma assembléia para que faça parte do regulamento interno. Alguns dos itens mais importantes para constar no regulamento em relação ao uso do salão são os horários para começar e terminar o uso, como será feita a reserva, em que condições o morador deverá entregar o salão, se haverá ou não taxa para utilização, qual a destinação desta taxa, entre outros.
O desrespeito ao horário estipulado e o volume do som são os principais problemas em relação ao uso do salão. Infelizmente, a maioria dos salões são entregues pelas construtoras sem tratamento acústico e muito próximo aos apartamentos, deixando esse problema para ser resolvido pelo síndico e moradores.
Mesmo que o regulamento seja claro e que todos os moradores o conheçam bem, o que conta mesmo no final é o bom senso de cada um..
A festa acabou, mas os problemas não. Muitas vezes após o uso do salão podem ser vistos alguns danos e avarias no local e, nestes casos, fica o impasse de quem paga a conta. A resposta a esta pergunta varia de acordo com o condomínio. Pode constar no regulamento interno e no termo de responsabilidade que o usuário assina ao se responsabilizar pelo salão que, em caso de danos, quem paga é quem fez uso do local.
Vale lembrar que, no ato da reserva, é necessário fazer uma vistoria com quem está reservando o salão, acompanhado de um funcionário do condomínio ou, se for o caso, com o próprio síndico. Desta forma é mais fácil notar se houve ou não dano á área após a festa.
E na devolução das chaves, a vistoria deve se repetir para se constatar se houve algum problema. Agindo assim, com cuidado, os problemas certamente serão minimizados.

Os principais motivos da discórdia

Campeões nas desavenças entre condôminos : os animais, crianças e a inadimplência são os principais motivos de discórdia. Porém muitos atritos entre vizinhos poderiam ser evitados ou amenizados com o uso de um regimento interno detalhado e amplamente divulgado para os moradores de um condomínio.
Algumas simples regras dispostas em um regimento poderiam solucionar os conflitos. Limitar os horários de festas, criar uma lista de ações não permitidas nas dependências do edifício e suas respectivas penalidades, registrar as sanções legais e administrativas para condôminos que deixam de pagar as contas são exemplos que auxiliariam na administração e na boa convivência.

O regimento interno é o responsável pela regulamentação da vida condominial. Para ter validade o documento precisa ser aprovado pela maioria dos condôminos. Nele devem constar informações sobre a administração do edifício, o modo de usar os serviços comuns, além de outras regras para a manutenção da ordem.
A franca expansão do mercado imobiliário, com o surgimento acelerado de novos edifícios, está exigindo de síndicos e administradoras capacitação cada vez maior para a intermediação dos conflitos, o que nem sempre acontece.


Falando nisso é que ofereço os meus serviços como administrador de condomínios, como gerente condominial e síndico profissional. Se o seu condomínio precisa de uma administração mais profissionalizada podem me procurar. Ligue em meu escritório durante a semana no telefone 3596.34.89

HABITE-SE ANTES DE TERMINAR OBRA??!!??!!

Conforme comentários que eu já havia feito em meu programa de rádio (PAPO DE SINDICO NA RÁDIO CAPITAL - AM 1040 AOS DOMINGOS 'A PARTIR DAS 13 HORAS) há 2 semanas atrás, a Folha traz matéria neste domingo (20) informando que existem muitas construções que recebem o "habite-se" da prefeitura antes mesmo do término de suas construções! Isso é um absurdo, uma aberração que só mesmo num país onde a corrupção é institucionalizada pode existir. É claro, evidente, que um cidadão comum, que esta construindo sua casinha jamais irá obter seu habite-se com tanta facilidade, mas as grandes construtoras conforme é citado na reportagem conseguem tal documento para prédios mesmo que ainda não exista energia elétrica ligada ou água encanada. Até mesmo na prefeitura de São Paulo isso pode acontecer, e segundo resposta dada 'a reportagem a visita de um fiscal não é obrigatória para liberar o documento, basta que se leve os documentos exigidos e o laudo do engenheiro !!!!!! Mas para os mais ingênuos, que consideram essa situação algo que visa evitar burocracia (e a segurança que se dane, certo?), vai aqui o que há por trás dessa sacada: Antes de existir o "habite-se" o reajuste das parcelas que os compradores pagam é muito baixo pois só pode ser feito pelo INCC (indice nacional de custos da construção) mas após o "habite-se" as parcelas já podem ser reajustadas pelo IGPM (indice geral de preços do mercado) cujos fatores são bem maiores, aumentando os custos para o comprador e por tabela aumentando o recebimento das construtoras. Quando o documento é concedido muito antes do término da obra, o consumidor paga a parcela mais cara por mais tempo até o término real da obra e a entrega das chaves! Simples assim !!!!
E você, leitor, está livre para imaginar quais os métodos utilizados pelas grandes construtoras para que as prefeituras concedam os documentos sem impor obstáculos....

Discordando (novamente) de Marcio Rachkorsky

Na quarta-feira (16) o Marcio Rachkorsky em sua participação no SPTV deu uma resposta 'a um telespectador com a qual eu não concordei.
A situação descrita é sobre um morador de um condomínio que está incomodado com o barulho feito por seu vizinho e que já pediu providências ao síndico que nada fez.
A resposta do consultor foi que ele deve exigir do síndico as devidas providências pois "é papel do síndico conter os ânimos e promover a paz no condomínio" .
Gostaria de saber dele onde é que está descrita essa obrigação do síndico!
No Código Civil não há nada dizendo ser o síndico um juiz ou um xerife.
O síndico exerce a função de administrar o condomínio e representar os interesses coletivos, e não ficar intermediando conflitos entre vizinhos. Nesse caso citado, seria sim obrigação do síndico se outros moradores tambem se sentissem incomodados com o mesmo problema, aí sim ele deve tomar as providências que o regulamento determinar.
Como ele pode saber se não é caso de "picuinha" , de problemas pessoais, etc... ?
O síndico pode até tentar ajudar conversando com as partes, mas é possível que tanto um como o outro morador envolvido no caso seja maior de idade e suficientemente responsável para ir conversar diretamente com o outro sem precisar de patrono.
Eu até entendo que o Marcio Rachkorsky é orientado a ser simpático e agradar ao telespectador pois afinal a TV precisa de audiência, mas seria o caso dele responder 'a quem mandou a pergunta algo assim : "MEU AMIGO, VOCÊ JA DEVE SER GRANDINHO O SUFICIENTE PARA RESOLVER SEUS PROBLEMAS. PROCURE O SEU VIZINHO QUE TE INCOMODA E CONVERSE COM ELE. OU SERÁ QUE VOCÊ ESTÁ COM MEDO DA REAÇÃO DELE ??!!"
Repito: se não é um problema coletivo o síndico não deve meter sua colher. Por favor, Dr Marcio: não traga mais polêmica para nosso dia-a-dia !!

PREFEITURA NÃO CUMPRE SUA PRÓPRIA LEI!

Desde este mês de novembro a prefeitura de São Paulo inventou mais uma pegadinha pra arrancar dinheiro dos cidadãos com a tal da lei das calçadas onde ela obriga os proprietários dos imóveis a arrumarem suas calçadas sob pena de multas. O curioso é que estão contratando até mesmo empresas para fotografar e gerar as multas, provavelmente utilizando aquele dinheiro que não existe para pagar médicos que faltam na periferia ou melhorar o salário dos professores ( só pq esses profissionais não geram dinheiro para a prefeitura??!! ). Só que as calçadas em torno do Monumento do Ipiranga cuja conservação é de responsabilidade da mesma prefeitura, estão com vários defeitos, buracos. E o pior é que conforme pode-se observar nas fotos nem é possível 'a eles justificarem que foram obras recentes e que estam em fase de término. Parece evidente que os problemas são antigos. Ou seja, como todos sabemos, a prefeitura não está preocupada com os direitos dos pedestres, o NEGÓCIO (literalmente falando) é gerar mais uma fonte de renda, faturar, aumentar a arrecadação. Afinal, em 2012 tem eleição para prefeito e vereador e eles precisam de recursos. Só pra lembrar, o vereador que fez a lei das calçadas é Domingos Dissei que por incrível que pareça é do Ipiranga !!!!!!