Questões polêmicas em condomínios

Medidas como restrição de uso de áreas comuns e a interrupção de serviços básicos ao condômino inadimplente agridem o direito de propriedade. Existe o risco de a restrição do uso e gozo da área comum ser entendida como uma dupla penalidade e uma afronta ao exercício do direito de propriedade. O condômino não perde o status de proprietário porque está inadimplente; ele pode perder a propriedade, mas pelo devido processo legal de cobrança. Pensem bem antes de restringir, pois já houve síndico acusado de prática criminal, exercício arbitrário das próprias razões. Ou seja, fazer justiça com as próprias mãos. A jurisprudência de maneira predominante ainda não encara essas restrições como meio legal de cobrança mas isso pode mudar no futuro. É importante acompanhar o assunto para saber se no futuro haverá segurança jurídica para que os condomínios possam privar o condômino inadimplente do uso de certas áreas comuns. Alteração de fachada - Querer trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, a questão é complexa e polêmica. O assunto é casuísta. Não é possível responder sim ou não para todas as situações. Em caso de dúvida o síndico deve observar o que diz o artigo 1336 do Código Civil, que trata dos deveres do condômino. Entre eles está o de não alterar a forma e a cor da fachada, de partes e esquadrias externas. Com relação à votação exigida em assembleia para modificação da fachada muitos entendem ser necessário a aprovação de dois terços dos moradores. Mas há a opinião de que deve haver uma unamidade, pois a fachada é um bem de natureza comum, que afeta a todos indistintamente, e a sua modificação depende do aval de todos os proprietários. Sobre envidraçamento de sacadas e a colocação de redes de proteção é recomendavel ao síndico que não tolere que um morador faço o que quer. Condomínio é comunidade, coletividade. As decisões são democráticas. Se algum morador tomar a dianteira e modificar a fachada, por exemplo, o síndico deve aplicar multa e, se for o caso, entrar com ação na Justiça. Dano e assédios morais - o assédio moral é caracterizado pelo constrangimento e pela impossibilidade em reagir na mesma intensidade e proporção. O assédio moral não é difícil de ser notado, mas é dificil de ser comprovado, especialmente pelo trabalhador. O assédio moral não se restringe às relações hierárquicas autoritárias, em que predominam condutas negativas, atitudes desumanas e antiéticas de longa duração. É algo que envolve questões muito mais abrangentes. Para o caso de o assédio sexual ou moral ocorrer por intimidação ou chantagem, no qual não há hierarquia trata-se de assédio ambiental, em que a pessoa sentindo-se incapaz de conviver no ambiente de trabalho decide pedir demissão. Há neste sentido a criação de um ambiente hostil à vítima. Outra questão é que apesar de ser mais comum entre pessoas de sexo oposto - normalmente as mulheres são mais assediadas pelos homens - o assédio sexual também pode ocorrer entre pessoas do mesmo sexo. Não há necessidade de contato físico para caracterizar o assédio sexual. Ele pode ser caracterizado também por insinuações, convites impertinentes, entre outros atos, rejeitados pela pessoa. Mas se a pessoa concorda com a conduta da outra aí não é assédio. Por fim vale lembrar que o ônus da prova caberá a quem afirma ser vítima, em todas as situações, seja na esfera trabalhista, cível ou criminal. (esta matéria foi lida por mim no programa Papo de Síndico apresentado na Rádio Capital AM-1040 aos domingos 'a partir das 13 horas). Nos mecanismos de buscas procurar como "Adilson Síndico" "Síndico Profissional Adilson Freire" ou pelo nome inteiro "Adilson Freire" cuja atuação é prestação de serviços 'a Condomínios em São Paulo, Condomínios no ABC e Condomínios no litoral.

Famílias deixam animais p/ trás após mudar para condomíno

Moradores de uma área verde no Jardim São Sebastião, em Hortolândia (SP), estão sendo transferidos para apartamentos do Programa Minha Casa Minha Vida, no Jardim Minda, e deixando para trás os animais domésticos de médio e grande porte, porque foram orientados de que eles não devem ser levados para a nova moradia. Alguns animais estariam sendo deixados nas ruas, disseram moradores ao G1. A faxineira Elza Maria Belo ainda não tem data para ser transferida, mas não sabe o que fazer se não puder levar o cão Pitoco e a gata Nina. “Disseram que não podemos levar a criação. Acho um absurdo. Para mim, eles são como seres humanos”, disse dona Elza. Para ela, o poder público precisava arrumar um lugar onde pudesse deixar os animais. A operadora de máquinas Júlia Salustiano é dona do cão Spike. Se realmente for transferida para um apartamento, não abrirá mão da casa nova, mas gostaria de encontrar alguém para adotar o cachorro. “Não tenho coragem de abandoná-lo”, disse. O sobrinho de Júlia, Edson Salustiano, também não tem data para deixar o local. Ele tem dois cães, os poodles Sofia e Puf. “Se eu for, tenho que levá-los junto”, disse. A diarista Neusa Cerqueira Rodrigues está de mudança esta semana, mas a gata Nina não vai acompanhá-la, apesar de ser um animal de pequeno porte. “Não tenho condições de colocar grades nas janelas do apartamento e minha gata não fica presa. Ela gosta de sair, então, vou ter que deixá-la”, disse a diarista, enquanto arrumava a mudança. Outra moradora com mudança marcada para os próximos dias é a trabalhadora rural Maria Florence de Oliveira. Ela tem três gatos e um cachorro, chamado Snoop. “Não tenho com quem deixá-los”, afirmou ela. Antônio dos Santos está se despedindo do Jardim São Sebastião e do cão Bob. “Eu não tenho com quem deixá-lo. Ele é dócil e já estou sentindo saudades dele. Só de falar começo a chorar”, contou. “Se eu tivesse condições, eu o levaria”, disse Rosângela Oliveira, que também é proprietária do cão. O gato da família foi adotado pela amiga que já tem dois cães. “Fiquei com ele, porque ele não pode ficar na rua”, explicou. A Prefeitura de Hortolândia, por meio da assessoria de imprensa, informou que o Centro de Controle de Zoonoses pode ser acionado em caso de moradores que não tiverem com quem deixar os animais após a mudança para os apartamentos no Jardim Minda. Em nota, a prefeitura informou que existe amparo legal para a criação de animais de pequeno porte em condomínios. As questões de proibição devem ser resolvidas durante as assembleias de condomínios.

Dicas de etiqueta: Assembleias

Cartilha com noções de boa postura aos participantes da reunião • Em reunião de assembleia, escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar, procure discordar da idéia e não da pessoa. É importante separar a ideia e proposta da pessoa, para não criar rixas • Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer que todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o espaço, ou seja, a privacidade do outro. • Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando um clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-vista ou sua queixa. • Lembre-se de que a assembleia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar roupa suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais: constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos. • Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você evita propor idéias contrárias a essas normas. • Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil. • Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa por falta de quorum, e para que os trabalhos não se extendam tornando-se cansativos. • Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram debatidas na sua ausência.

Saiba quais são consequências para condôminos inadimplentes

Equilibrar ganhos e despesas é um desafio diário para muita gente. Quem escolhe morar em apartamento, seja pela comodidade, segurança ou área de lazer disponível, precisa incluir no gasto mensal uma conta bem salgada: a taxa de condomínio. Mas o que pode acontecer, se você, por alguma razão, não conseguir pagar a taxa e ficar inadimplente? O especialista José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, explica os riscos:

“No primeiro mês o proprietário recebe uma cartinha educada afirmando que a administradora não recebeu o pagamento. O segundo passo é a pessoa ser incluída no balancete como inadimplente. Se mesmo assim o débito não for quitado, uma última carta registrada ou telegrama é enviado”, diz.

Se todas essas medidas não surtirem efeito, os próximos passos são o protesto ou ação judicial. “Se em três meses o débito continuar, é possível protestar o condômino. Neste caso, o nome do proprietário vai direto para o Serasa. Essa alternativa ainda é usada como medida conciliatória, porque não tem efeito de cobrança, ou seja, a administradora não receberá o valor”, pondera Iampolsky.

A ação jurídica é a mais eficiente para as administradoras e perigosa para os proprietários. Isso porque o juiz decidirá como o débito será quitado. “Em último caso entra-se com uma ação jurídica. Esta medida às vezes é a única maneira de reaver o dinheiro. Muitos proprietários chegam a perder apartamentos em leilões por causa de dívidas deste tipo. Entretanto, é uma ação longa, a disputa judicial pode durar sete, oito anos”, explica.

Ações preventivas – o que diz a lei

No mercado brasileiro, o número de inadimplentes gira em torno de 7%, ou seja, a cada 100 famílias, sete não pagam os débitos mensais com condomínios. Este número parece baixo, mas, atrapalha, e muito, a organização das finanças dos edifícios. Para tentar evitar o problema, muitos moradores fazem questão de registrar medidas regulamentárias em atas. Por exemplo, muitos prédios não permitem o uso do salão de festas e churrasqueiras caso o proprietário esteja devendo.

Entretanto, Iampolsky ressalta que essa ação é válida apenas para determinados ambientes. “Sempre é preciso pensar que medidas vexatórias são passiveis de ações judiciais contra moral. Há um respaldo na lei e isso não pode ser empregado. Um morador não pode ser impedido de andar de elevador ou usar a piscina”, finaliza.

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Fonte: http://exame.abril.com.br

Difícil convivência em condomínios !

Problemas de convivência tem se tornado caso de Justiça:

Os problemas de convivência são comuns em condomínios residenciais. Barulho, animais, crianças e vagas de garagem estão entre os principais temas de conflito entre moradores. As atribuições e poderes do síndico também são alvo de queixas e dúvidas.

Todas essas questões estão previstas no Regulamento ou Estatuto do Condomínio que é documento máximo que vai regular o comportamento dos moradores, aprovado e eventualmente alterado por vontade deles, em assembleia. Mesmo assim, algumas questões tem ido parar na Justiça como o caso do cãozinho Fred que nesta semana ganhou o direito de permanecer como animal comunitário em um condomínio, graças a uma liminar. OU o da investigação de uma síndica pelo Ministério Público devido às reclamações de abuso de poder.

A presença de animais nos condomínios é bastante controversa. O limite entre o desejo do morador em ter um animal de estimação e as regras do condomínio estão entre os principais fatores de insatisfação dos moradores.

De acordo com pesquisas 30% dos síndicos entrevistados apontam que a presença de animais, principalmente cães, é o grande gerador de conflitos.

Cada residencial tem regras próprias, mas elas precisam estar previstas na Convenção com aprovação da assembleia de moradores. Essas regras podem ir da proibição total de animais, passando pela limitação de tamanho ou de circulação, até chegar à liberação da presença deles.

Lei do Sossego

Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos e outras situações) é crime, e pode terminar em prisão de 15 dias a três meses ou multa. Mesmo assim, vizinhos barulhentos estão entre as principais reclamações de moradores de condomínios, principalmente, os de apartamentos.

Existe a crença equivocada de que o limite para a tolerância ao barulho é até às 22 horas. A legislação não estabelece um horário, apenas diz que o excesso de barulho ou ruído é proibido. Isso significa que pode ser em qualquer horário, até mesmo meio-dia. As pessoas podem fazer festas e receber convidados desde que obedeçam aos limites de pessoas, horário e barulho definidos pelo condomínio. Caso contrário elas podem ser punidas

Espaço Comum

As regras para a convivência no espaço comum do condomínio bem como sua utilização também são estabelecidas no regulamento.

Também pode haver regras específicas para alguns ambientes, como hall de entrada, elevadores, playground e estacionamentos.

Garagem

A distribuição das vagas de garagem depende do número disponível para os condôminos. Na maior parte das vezes ela é feita por sorteio mas alguns empreendimentos já vendem ou fazem rodízio de vagas.

O aluguel de vagas de garagem é permitido na maior parte dos casos, mas ele deve obedecer às regras do condomínio.

Inandimplência

A inadimplência é a principal causa de ações judiciais envolvendo condomínios. O não pagamento da taxa de condomínio é um dos poucos casos em que uma pessoa pode perder a casa onde mora por ser uma dívida que diz respeito ao próprio imóvel.

Síndico

O síndico pode ser um morador ou uma pessoa contratada para administrar o condomínio.

Em maio deste ano, o Ministério Público de Ribeirão Preto abriu um inquérito policial para apurar reclamações feitas por moradores do Jardim das Pedras, maior condomínio residencial da cidade, contra a síndica do local, acusada de abuso de poder.

De acordo com o artigo 1.349 do Novo Código Civil, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio pode ser destituído pela assembleia de moradores.

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Fonte: http://eptv.globo.com


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Deputado Eduardo Azeredo parece não ter o que fazer !

A Câmara analisa o Projeto de Lei 2225/11, do deputado Eduardo Azeredo (PSDB-MG), que regulamenta o exercício da profissão de síndico administrador de condomínios. Pelo texto, a atividade poderá ser exercida por condômino, empregado ou profissional autônomo que tenha capacidade civil e diploma de ensino médio.

Acontece que o ilustre deputado está tentando reinventar a roda.
O código civil é bastante claro definindo as atribuições, apontando as responsabilidades, e o nobre deputado parece ter pescado numa praia que ignora.

Vejam no site da câmara que o parlamentar chega ao absurdo de propor que o sindico profissional não possa sequer convocar assembléia !
Vejam http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/DIREITO-E-JUSTICA/207586-PROPOSTA-REGULAMENTA-PROFISSAO-DE-SINDICO-ADMINISTRADOR.html

Parece que nosso país está perfeito, não há mais nada de importante para regulamentar, resolver, propor...

Aconselho ao deputado conversar com representantes do setor, principalmente SECOVI, AABIC dentre outras. E se não tiver o que fazer, vá dormir !

PROBLEMAS COM SALÃO DE FESTAS

O local foi criado para momentos festivos dentro do condomínio, mas, em muitos casos, é um dos espaços que mais traz transtornos aos síndicos. Seja por mau uso do local, regras indefinidas ou falta de aproveitamento, a realidade é que os síndicos devem estar preparados para fazer uma boa administração dos salões de festa para não se depararem com reclamações constantes.
O primeiro passo para realizar uma gestão adequada do salão de festas é, sem dúvida alguma, a definição de todas as regras de uso do local. As normativas para o uso adequado do salão de festas devem ser balizadas a partir da convenção e do regulamento interno dos condomínios.
Porém, as regras podem variar muito de condomínio para condomínio.
Para a utilização deste espaço os moradores PRECISAM idealizar um check list na entrada e na saída. Devem ser criadas normas claras e sempre discutir o assunto com os moradores, se possível, mais de uma vez, para que o tema faça parte do regulamento interno. Desta forma todos poderão debater os problemas e encontrar soluções em comum acordo com a administração do condomínio.

Apesar de cada condomínio ter problemas específicos em relação ao uso do salão de festas, alguns deles acontecem em praticamente todos e, nestes casos, o síndico deve propor uma assembléia para que faça parte do regulamento interno. Alguns dos itens mais importantes para constar no regulamento em relação ao uso do salão são os horários para começar e terminar o uso, como será feita a reserva, em que condições o morador deverá entregar o salão, se haverá ou não taxa para utilização, qual a destinação desta taxa, entre outros.
O desrespeito ao horário estipulado e o volume do som são os principais problemas em relação ao uso do salão. Infelizmente, a maioria dos salões são entregues pelas construtoras sem tratamento acústico e muito próximo aos apartamentos, deixando esse problema para ser resolvido pelo síndico e moradores.
Mesmo que o regulamento seja claro e que todos os moradores o conheçam bem, o que conta mesmo no final é o bom senso de cada um..
A festa acabou, mas os problemas não. Muitas vezes após o uso do salão podem ser vistos alguns danos e avarias no local e, nestes casos, fica o impasse de quem paga a conta. A resposta a esta pergunta varia de acordo com o condomínio. Pode constar no regulamento interno e no termo de responsabilidade que o usuário assina ao se responsabilizar pelo salão que, em caso de danos, quem paga é quem fez uso do local.
Vale lembrar que, no ato da reserva, é necessário fazer uma vistoria com quem está reservando o salão, acompanhado de um funcionário do condomínio ou, se for o caso, com o próprio síndico. Desta forma é mais fácil notar se houve ou não dano á área após a festa.
E na devolução das chaves, a vistoria deve se repetir para se constatar se houve algum problema. Agindo assim, com cuidado, os problemas certamente serão minimizados.