CUIDADOS NA HORA DE ALUGAR: CONFLITOS EM LOCAÇÕES

QUAIS OS CUIDADOS QUE PROPRIETÁRIO E INQUILINO DEVEM TER NA HORA DE ALUGAR UM IMÓVEL ?

A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo a locação.

É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do contrato .

O proprietário deve  entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Inclusive pendencias financeiras.

No final do contrato de aluguel  o inquilino deve entregar o imóvel do mesmo jeito que recebeu. Mudanças em pintura, revestimento ou qualquer outra área interna ou externa do imóvel só podem ser feitas com o consentimento do proprietário. Se for uma obra necessária para corrigir algum problema ou melhor a valorização do imóvel, o inquilino pode negociar com o proprietário o abatimento do valor no aluguel.

O proprietário tem o direito de fazer vistorias no imóvel, desde que combine dia e horário com o inquilino. E não pode reaver o imóvel sem motivo justo durante a vigência do contrato. São motivos infração do contrato, falta de pagamento de aluguel ou encargos, necessidade de reforma urgente do imóvel, venda da unidade (nesse caso, o prazo para entrega é de 90 dias).

NESSA ÉPOCA DO ANO ESTAMOS RECEBENDO A COBRANÇA DO IPTU. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELO IPTU ? DO PROPRIETÁRIO OU DO INQUILINO ?

Quanto a IPTU, o Código Tributário Nacional estabelece que o pagamento é responsabilidade do proprietário, mas o Código Civil permite que o dono cobre esse valor do inquilino, o que deve ser estipulado em contrato. A cobrança pode ser feita no próprio aluguel ou no carnê. Se o proprietário pagar e depois cobrar do inquilino, tem que ser da mesma forma que pagou, à vista com desconto, por exemplo

O PROPRIETÁRIO PODE EXIGIR GARANTIAS NA HORA DE ALUGAR ?

No contrato de locação, o proprietário pode exigir do locatário garantias como: caução, fiança e seguro de fiança a lei diz que o candidato a inquilino não é obrigado a oferecer fiador ou qualquer garantia, MAS o proprietário pode então não alugar pra quem não queira ou não tenha.

NA HORA DE ALUGAR AS IMOBILIÁRIAS COSTUMAM COBRAR UMA TAXA DE CADASTRO  DO INTERESSADO NO IMÓVEL. ISSO ESTÁ CERTO ?

A cobrança dessa taxa de cadastro ou qualquer outro nome dado à ela é ILEGAL. Se houver algum interesse por parte da imobiliária e/ou do proprietário em buscar informações sobre o candidato à inquilino são eles quem deverão arcar com a despesa e não o investigado.

SOBRE O REAJUSTE DO ALUGUEL COMO ELE É REALIZADO ?

Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira. 

A maioria dos contratos de aluguel hoje existentes prevê um reajuste anual com base no    IGP-M (divulgado pela FGV) ou com base no índice de inflação oficial do governo, o IPCA (divulgado pelo IGBE).

QUAL A DIFERENÇA ENTRE REAJUSTE E REVISÃO DO ALUGUEL ?

A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.

O PROPRIETÁRIO PODE COBRAR ALUGUEL ANTECIPADO ?

não, apenas quando não há qualquer garantia e então se pede a caução ou então em casos de alugueis para temporada.

E NO CONDOMÍNIO ? O QUE O INQUILINO DEVE PAGAR E O QUE É OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO ?

O inquilino paga as despesas ordinárias do condomínio (são aquelas necessárias à administração rotineira do condomínio), como salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados; consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum do prédio; manutenção e conservação de instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum; manutenção de equipamentos e instalações das áreas destinadas à prática de esporte e lazer no edifício, dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.

E deve cumprir a convenção do condomínio e os regulamentos internos.  Geralmente existe no contrato a menção sobre essa obrigação e quando o inquilino causa muitos problemas ao condomínio o proprietário poderá usar o argumento do não cumprimento do contrato para tirar o inquilino do imóvel por quebra de contrato.

Cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.

PROPRIETÁRIO PODE PEDIR A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL DURANTE O CONTRATO

a) contratos com prazo de 30 meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por " denúncia vazia " (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.

b) contratos com prazo inferior a 30 meses: O proprietário que não tiver outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:

    - para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);

    - necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;

    - para demolição ou obras aprovadas;

    - após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.

                                                                                                                         

E O INQUILINO SE QUISER DEVOLVER ANTES DO FIM DO CONTRATO?

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

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CRISE DA ÁGUA E OS CONDOMÍNIOS

O problema da crise hídrica que afeta alguns Estados brasileiros em especial os do sudeste tem exigido por parte dos síndicos e administradores a adoção de medidas de racionalização do uso da água e isso vem causando uma enorme discussão. 

A primeira de todas é o questionamento feito sobre o direito que o síndico tem de tomar as medidas que chegam inclusive à interdição do uso de algumas áreas de lazer principalmente a piscina.

No código civil em seu artigo 1.348 que menciona os deveres do síndico é dito

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar ativa e passivamente o condomínio praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Portanto, oficialmente o síndico tem o dever de garantir os serviços básicos aos moradores e por isso em meu entendimento e no de muitos advogados as áreas de lazer podem ser sacrificadas em prol do direito maior que é o fornecimento da água à todos.

Por outro lado, como em todos os condomínios sempre há aquelas pessoas que por vários motivos (o principal deles é a necessidade de chamar a atenção ou então por querer à todo custo atrapalhar ao máximo as ações do síndico) poderão procurar a justiça (geralmente essas pessoas possuem tempo sobrando para isso) alegando o direito de propriedade e também que ao pagarem a taxa de condomínio nela está embutido o valor pelo uso dessas áreas e que isso lhe daria o direito de usá-las. Claro que são argumentos frágeis facilmente derrubados mas mesmo assim causa aborrecimentos aos administradores e síndicos pois precisarão dedicar tempo à ação (e é esse o objetivo de quem provoca: atrapalhar ao máximo).

Para se protegerem ainda mais, antes de tomar quaisquer medidas o síndico deverá se reunir formalmente com seus conselheiros e se possível com um representante da administradora para analisarem e definirem como e quais medidas podem ser adotadas. A convocação de uma assembléia extraordinária para tratar especificamente sobre o assunto dará ainda mais força e legalidade para qualquer medida adotada e desincentivará questionamentos.

Cabe ressaltar uma informação importante:

na hipótese de ser adotado oficialmente pelo governo (em qualquer nível) algum tipo de racionamento, o condomínio deverá adotá-lo mesmo que em assembléia os moradores tenham votado contrário ou optado por qualquer outro tipo de procedimento. Regulamentos, convenções, decisões de assembleias não podem se sobrepor à decisões e legislações oficiais .

Muitos condomínios pensam na hipótese da abertura de um poço artesiano. Informo que a decisão não é tão simples quanto parece. Antes de tudo é preciso uma autorização do Departamento de Água e Energia Elétrica (DAEE) para quem é do Estado de SP mas em outros Estados pode haver outros órgãos semelhantes. Caso exista a permissão é importante que se contrate uma empresa idônea e credenciada para tal, ressaltando ainda que o tempo para a conclusão dessa obra é de cerca de três meses com um custo médio de dez mil reais. 

E para terminar deixo algumas dicas:

se houver espaço nas áreas comuns do condomínio, construir ou adquirir reservatórios para coletar água da chuva (quando ela existir obviamente) usando-a para a lavagem do piso ou aplicar nos jardins.

Investir, caso a engenharia do edifício permitir, na colocação do medidor individual do consumo de água. O custo inicialmente é alto mas com certeza é recuperado em pouco tempo com a economia que cada morador fará pois estará sentindo "em seu bolso" o custo do desperdício. O problema da medição individual é que no Estado de SP a SABESP não faz a leitura dos medidores individualmente o que deve ser feito pelo condomínio. A SABESP considera um condomínio como um único cliente, com um único medidor na entrada do endereço e isso é feito com um objetivo bastante evidente de não aumentar enormemente o número de clientes (sendo o condomínio um único cliente, ao passar para medição individual cada morador passará a ser um cliente; imagine-se como iria multiplicar o número de clientes para a empresa atender principalmente quando há problemas !!! por isso não convém à SABESP fazer a medição individual.  Simples assim!)

Outra medida que pode ser adotada cujo custo não é muito alto pelo seu resultado é a colocação de aparelhos que não deixam passar o ar pelo medidor. São aparelhos legalmente colocados e que evitam que o consumidor pague pelo ar que vem pelo encanamento quando há a falta da água. Esse ar é colocado no sistema pela empresa a fim de impulsionar o fluxo da água e quando o volume no encanamento for pequeno esse ar chega antes aos relógios o que faz com que passe pela medição como se fosse água fazendo com que o consumidor pague pelo ar como se fosse água.

Infelizmente os governantes não fazem nada para facilitar a nossa vida apenas jogam para nós a responsabilidade da diminuição do consumo, mas não ouvimos nenhuma medida do tipo isenção de impostos para a diminuição do preço de equipamentos como registros mais modernos, caixas acopladas com dispositivos econômicos e muitos outros que o cidadão pudesse adquirir e implementar em sua residência ou edifício para diminuir o consumo.

Afinal, esse ramo não tem a mesma "força" das montadoras automobilísticas.

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Dicas sobre segurança e prevenção de acidentes

Cuidados do Porteiro

* O porteiro deve permanecer sempre na portaria.

* Deve registrar, no livro de anotações, a entrada e saída de prestadores de serviços eventuais, como mecânicos, pintores, técnicos em conserto de telefone, luz, equipamentos, gás etc.

* Nunca permitir a entrada de estranhos, sem prévia consulta ao morador indicado pelo visitante. Após ser permitido o acesso, verificar se a pessoa se dirigiu ao local ao qual disse que iria.

* Suspeitar de pessoas carregando pacote e parecendo estar à procura de alguém no prédio, sem saber com certeza o nome do destinatário.

* Estabelecer uma palavra-chave (senha), periodicamente substituída, a ser usada no interfone para avisar que pode ocorrer ou está ocorrendo um assalto.

* Estabelecer um gesto a ser usado no olho-mágico para avisar o morador que se encontra naquele momento sob a ameaça de assalto. Todos os moradores devem conhecer o gesto, evitando abrir a porta e avisando a polícia o mais rapidamente possível.

* À noite, manter a portaria às escuras, e a parte externa do prédio, bem como o acesso ao condomínio, racionalmente iluminados.

* Não permitir a saída de pessoa não-moradora que esteja carregando um objeto ou pacote, sem autorização do morador visitado.

* Chamar a polícia se observar veículo com um ou mais ocupantes estacionado nas proximidades do prédio por longo tempo.

* Chamar a polícia se um veículo com o(s) mesmo(s) ocupante(s) passar várias vezes, lentamente, diante do prédio, parecendo estar observando a rotina da portaria e do acesso à garagem.

* Chamar também a polícia no caso de ver uma ou mais pessoas por muito tempo nas proximidades observando o prédio.

Prevenção de acidentes

No sentido de evitar pequenos e grandes acidentes no edifício, especialmente incêndios, a cartilha do Secovi-RJ oferece recomendações muito úteis aos síndicos mas cuja implantação deve ser exigida por todos os moradores em assembléia. São elas:

* Certifique-se de que seu condomínio atende às normas exigidas pelos bombeiros (portas corta-fogo, alarmes etc.).

* Cheque periodicamente a carga dos extintores e sua validade.

* Mantenha sinalização adequada, indicando hidrantes, extintores, saídas de emergência etc.

* Em caso de prédios comerciais, forme e treine a brigada de incêndio.

* Exija do porteiro e de cada condômino o correto armazenamento de substâncias inflamáveis, gás etc.

* Promova periódicas revisões nos sistemas elétricos.

* Sinalize a entrada e saída de veículos.

* Proíba brincadeiras, bicicletas e assemelhados na garagem.

* Certifique-se de que o porteiro e demais empregados saibam manusear extintores e conheçam as características de cada um (espuma, gás carbônico, pó químico etc.).

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COMO UTILIZAR OS EXTINTORES DE INCÊNDIOS E OS CUIDADOS COM O GÁS DE COZINHA

Minha participação no programa Santa Receita apresentado por Claudete Troiano na TV Aparecida no dia 19 de agosto de 2014. O assunto foi sobre como prevenir ou combater os incêndios principalmente nos condomínios, os tipos de extintores de incêndios, a composição dos extintores e a indicação do uso dos extintores de acordo com o tipo de fogo. Também comentei sobre gás de cozinha, as diferenças entre o gas de botijão e o gás de rua ou encanado, qual o tipo de gás mais seguro ou mais perigoso, como evitar acidentes com vazamentos de gás dentro das residências ou apartamentos, qual a composição química do gas de cozinha encanado e o de botijão.

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