PAPO DE SÍNDICO. Até dia 21 ?????????

Aos domingos 'as 13 horas (por enquanto!) apresento o programa que é líder de audiência no horário. Papo de Síndico traz informações e prestação de serviços para quem reside ou trabalha em condomínios, muita coisa sobre imóveis e assuntos que interessam inclusive 'a quem não convive dentro de condomínios. Lembrando que residência que não fica dentro de condomínio é chamada de "residência autônoma". Quero informar aqui que em reunião com a direção da Rádio Capital ficou decidido que por enquanto o programa irá ao ar até o dia 21 de abril de 2013 e depois disso iremos negociar para saber o seu destino. Não descarto a hipótese de "baixar" em outra frequência caso as negociações não evoluam. Mas independentemente de programa em rádio, serão incrementadas e intensificadas as postagens neste blog, além de outras ações de divulgação: estamos finalizando a produção de um "informativo" periódico a ser distribuído em condomínios e entre empresas do setor, e também preparamos o início de postagens no Youtube de "pílulas" informativas que alí serão inseridas ao menos uma vez por semana. Para os interessados em contatos escrever para o e-mail papodesindico@gmail.com ou telefonar para o escritório onde uma secretária eletrônica gravará o seu recado, a sua pergunta e onde você pode deixar o seu número caso necessite de um retorno posterior. Ligar para o número em São Paulo 3596.34.89 Até a próxima !!!!!

"Rodinhas" de moradores na portaria

Nesta quarta-feira (13) no programa Jornal Gente na Rádio Bandeirantes, ouvi o jornalista Rafael Colombo comentando sobre uma situação que ele presencia no condomínio onde reside e que é razoavelmente comum de ser presenciado que é morador ou moradores que fica(m) parado(s) na guarita conversando com o porteiro, tirando a atenção do funcionário e colocando em risco a segurança do condomínio. O jornalista comentou que há uma placa proibindo a permanência de moradores naquele local mas não é respeitada e que há até mesmo aqueles que dizem "pago o condomínio e fico onde quiser" . Essa situação, repito, é comum e por isso peço licença para "pegar o gancho" e comentar. Antes de mais nada é preciso esclarecer que o síndico não tem poderes para criar ou decidir proibições. Tais regras devem constar na convenção e/ou regimento interno. Portanto, se essa regra não existe nos citados documentos o síndico não tem o direito de proibir por mais óbvio e lógico que possa parecer a sua ação como é o caso mencionado onde existe um claro prejuízo ao trabalho do porteiro ou vigilante. O que pode ser feito na hipótese da proibição não existir nas regras internas é uma campanha por parte da administração com a distribuição de circulares SOLICITANDO aos moradores que não fiquem naquele local, além da colocação de placa PEDINDO para que isso não aconteça. Mesmo assim, se alguem resolver parar e conversar com o porteiro, o síndico não pode tomar nenhuma atitude a não ser conversar "com jeito" com o morador e pedir o bom senso. O que o síndico pode e deve fazer é proibir o porteiro de conversar com os moradores. Deve-se orientá-lo para que ele informe ao morador que não pode conversar e que peça para que ele não fique no local para não prejudicá-lo. A médio prazo, o síndico deve promover uma assembléia para revisão e atualização do regimento interno para que nele seja inserida a proibição necessária. 'A partir da existência de tal regra, aí sim ele poderá advertir o morador infrator e até multá-lo na reincidência. Mas se o porteiro tiver a ação pró-ativa de informar que não pode conversar e o morador perceber que ficará falando sózinho, certamente o problema ocorrerá com menor frequência. Repito: síndico não pode criar proibições por vontade própria; ele deve seguir o que determinam as regras internas e óbviamente, e acima de tudo, as legislações municipais, estaduais e federais. No caso específico acima citado, se não houver a proibição deve-se apelar pedindo o bom senso dos moradores. Não é fácil, mas é o que se tem !

Extintores de incêndio

Como sempre ocorre no Brasil, quando há uma grande tragédia parte da mída trata de transformá-lo em espetáculo pra puxar audiência e muitas vezes leva ao público mais desespero do que informações e/ou serviços. A moda do momento é a "prevenção contra incêndios" e o mais fácil de ser comentado é sobre extintores de incêndio. Estão mostrando quais os tipos de extintores, onde eles devem ser colocados, etc... e até as mangueiras e hidrantes. Mas o que deixam de mostrar é o desinteresse dos moradores quando convidados a participarem dos treinamentos nas brigadas de incêndio. Geralmente não aparece ninguem e o treinamento ocorre apenas com um ou dois funcionários do condomínio. Aliás, é reflexo de um quadro que ocorre em todas as áreas: grande parte das pessoas não participam, não se envolvem, esperam que outros façam por elas (naquele pensamento do "tem alguem pra brigar por mim") mas quando ocorre algum problema não deixam de criticar, de reclamar, de acusar, de reivindicar. Na ocasião das assembléias, essa situação fica muito evidente: a média de participação fica entre 15 e 20 % no máximo, e isso porque são reuniões para se discutir problemas que envolvem diretamente todos os moradores, fatos que fazem parte da rotina diária, mas mesmo assim é apenas uma minoria que participa, e uma minoria menor ainda que se propõe a colaborar em alguma ação. Eu já tive casos de princípio de incêndios em prédios onde os extintores só foram utilizados pelo primeiro funcionário que chegou ao andar, ou seja, ninguem tomou a iniciativa de pegar um extintor e combater o fogo, provavelmente se apressaram a proteger o que lhe pertence enquanto aguardavam a chegada de alguem esquecendo-se de que na hipótese do fogo se alastrar por todo o edifício o seu apartamento seria afetado. Mas as reportagens sobre esse tema, como sempre, são temporárias; o assunto vai se esgotando, o "espetáculo" vai perdendo o interesse, até que uma próxima tragédia midiática aconteça: uma queda de avião, o desabamento de um edifício, um tiroteio dentro de uma escola, uma avalanche num morro soterrando várias casas , etc.... O Show não pode parar !

Para quê complicar ?

Entender o que é e como lidar com um condomínio é algo tão simples e muitos por má vontade ou por falta de informações acabam transformando esse tema num "cavalo de batalha" insano. Para ser didático, apesar de simplista, costumo dizer que para entender como tudo funciona basta comparar com aquele almoço em família ou festa entre amigos onde um ou alguns se encarrega(m) de providenciar tudo para depois cobrar a cota de cada participante deixando disponível recibos e notas-fiscais para comprovar os gastos. Em condomínio é assim, com a vantagem de haver uma reunião entre os interessados (a assembléia) onde se determina o quanto poderá ser gasto. Além disso, há a rotina da convivencia interna e da utilização dos espaços em comum que é regrada por regulamento discutido e aprovado pela maioria tambem em reunião onde deixa-se claro o que pode ou não ser feito e as punições para quem não obedecer. Tudo isso amparado pelo código civil em seus artigos de 1.331 'a 1.358 onde ficam determinados os direitos e deveres de quem vive em e com condomínios. Mas uma grande parte dos que convivem nos condomínios ainda não se habituaram 'a convivência dentro de limites, com o respeito aos direitos dos outros. Ainda persistem no equívoco de exigirem os seus direitos esquecendo-se de muitos de seus deveres, o quê, aliás, é reflexo da sociedade como um todo principalmente no Brasil. Questão de cultura, de educação, de civilidade. Viver, conviver e "sobreviver" em condomínio é fácil. Pra quê complicar ?

Difícil convivência

Os problemas de convivência são comuns em condomínios residenciais. Barulho, animais, crianças e vagas de garagem estão entre os principais temas de conflito entre moradores. As atribuições e poderes do síndico também são alvo de queixas e dúvidas. Todas essas questões estão previstas no Regulamento ou Estatuto do Condomínio que é documento máximo que vai regular o comportamento dos moradores, aprovado e eventualmente alterado por vontade deles, em assembleia. Mesmo assim, algumas questões tem ido parar na Justiça como o caso do cãozinho Fred que nesta semana ganhou o direito de permanecer como animal comunitário em um condomínio, graças a uma liminar. OU o da investigação de uma síndica pelo Ministério Público devido às reclamações de abuso de poder. A presença de animais nos condomínios é bastante controversa. O limite entre o desejo do morador em ter um animal de estimação e as regras do condomínio estão entre os principais fatores de insatisfação dos moradores. De acordo com pesquisas 30% dos síndicos entrevistados apontam que a presença de animais, principalmente cães, é o grande gerador de conflitos. Cada residencial tem regras próprias, mas elas precisam estar previstas na Convenção com aprovação da assembleia de moradores. Essas regras podem ir da proibição total de animais, passando pela limitação de tamanho ou de circulação, até chegar à liberação da presença deles. Lei do Sossego Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos e outras situações) é crime, e pode terminar em prisão de 15 dias a três meses ou multa. Mesmo assim, vizinhos barulhentos estão entre as principais reclamações de moradores de condomínios, principalmente, os de apartamentos. Existe a crença equivocada de que o limite para a tolerância ao barulho é até às 22 horas. A legislação não estabelece um horário, apenas diz que o excesso de barulho ou ruído é proibido. Isso significa que pode ser em qualquer horário, até mesmo meio-dia. As pessoas podem fazer festas e receber convidados desde que obedeçam aos limites de pessoas, horário e barulho definidos pelo condomínio. Caso contrário elas podem ser punidas Espaço Comum As regras para a convivência no espaço comum do condomínio bem como sua utilização também são estabelecidas no regulamento. Também pode haver regras específicas para alguns ambientes, como hall de entrada, elevadores, playground e estacionamentos. Garagem A distribuição das vagas de garagem depende do número disponível para os condôminos. Na maior parte das vezes ela é feita por sorteio mas alguns empreendimentos já vendem ou fazem rodízio de vagas. O aluguel de vagas de garagem é permitido na maior parte dos casos, mas ele deve obedecer às regras do condomínio. Inandimplência A inadimplência é a principal causa de ações judiciais envolvendo condomínios. O não pagamento da taxa de condomínio é um dos poucos casos em que uma pessoa pode perder a casa onde mora por ser uma dívida que diz respeito ao próprio imóvel. Síndico O síndico pode ser um morador ou uma pessoa contratada para administrar o condomínio. Em maio deste ano, o Ministério Público de Ribeirão Preto abriu um inquérito policial para apurar reclamações feitas por moradores do Jardim das Pedras, maior condomínio residencial da cidade, contra a síndica do local, acusada de abuso de poder. De acordo com o artigo 1.349 do Novo Código Civil, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio pode ser destituído pela assembleia de moradores. ___________________________________________________________________________________ Fonte: http://eptv.globo.com

Troca dos medidores da Eletropaulo

Uma ouvinte do Papo de Síndico ( Rádio Capital AM-1040 aos domingos 'as 13 horas ) me perguntou se o morador pode processar o condomínio por ter permitido o acesso da companhia de energia elétrica e trocado o medidor sem a autorização dele. Claro que não. As empresas de serviços tem o direito de acessar seus equipamentos e o condomínio deve permitir o acesso, óbviamente acompanhado por um funcionário. Se a concessionária de energia decidiu trocar o relógio e o cliente dela não gostou, eles que se entendam. O condomínio cumpriu a sua parte. Muito diferente seria o caso das antenas particulares que estejam fixadas na área externa do prédio e aí sim ninguem poderá mexer nelas sem consentimento do proprietário, são situações bastante diferentes. É bem possível que o morador que ameaçou a ouvinte síndica tenha ficado irado porque seu relógio possuia algum mecanismo que permitia uma marcação menor do que a real e com a troca o espertinho terá que pagar o justo, o real. Para quem quiser saber mais sobre assuntos condominiais e muita prestação de serviços, ouça o programa "Papo de Síndico" todos os domingos pela Rádio Capital AM-1040 produzido e apresentado por "Adilson Freire" ou então pela internet no site da emissora www.capital1040.com E quem quiser mandar suas dúvidas ou apenas mandar o seu alô pode escrevar um e-mail para adilsonsindico@ig.com.br ou procurar nos mecanismos de buscas por "adilson sindico" ou ainda acessar o site de serviços http://freireservicos.wix.com/freire-representacoes

Questões polêmicas em condomínios

Medidas como restrição de uso de áreas comuns e a interrupção de serviços básicos ao condômino inadimplente agridem o direito de propriedade. Existe o risco de a restrição do uso e gozo da área comum ser entendida como uma dupla penalidade e uma afronta ao exercício do direito de propriedade. O condômino não perde o status de proprietário porque está inadimplente; ele pode perder a propriedade, mas pelo devido processo legal de cobrança. Pensem bem antes de restringir, pois já houve síndico acusado de prática criminal, exercício arbitrário das próprias razões. Ou seja, fazer justiça com as próprias mãos. A jurisprudência de maneira predominante ainda não encara essas restrições como meio legal de cobrança mas isso pode mudar no futuro. É importante acompanhar o assunto para saber se no futuro haverá segurança jurídica para que os condomínios possam privar o condômino inadimplente do uso de certas áreas comuns. Alteração de fachada - Querer trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, a questão é complexa e polêmica. O assunto é casuísta. Não é possível responder sim ou não para todas as situações. Em caso de dúvida o síndico deve observar o que diz o artigo 1336 do Código Civil, que trata dos deveres do condômino. Entre eles está o de não alterar a forma e a cor da fachada, de partes e esquadrias externas. Com relação à votação exigida em assembleia para modificação da fachada muitos entendem ser necessário a aprovação de dois terços dos moradores. Mas há a opinião de que deve haver uma unamidade, pois a fachada é um bem de natureza comum, que afeta a todos indistintamente, e a sua modificação depende do aval de todos os proprietários. Sobre envidraçamento de sacadas e a colocação de redes de proteção é recomendavel ao síndico que não tolere que um morador faço o que quer. Condomínio é comunidade, coletividade. As decisões são democráticas. Se algum morador tomar a dianteira e modificar a fachada, por exemplo, o síndico deve aplicar multa e, se for o caso, entrar com ação na Justiça. Dano e assédios morais - o assédio moral é caracterizado pelo constrangimento e pela impossibilidade em reagir na mesma intensidade e proporção. O assédio moral não é difícil de ser notado, mas é dificil de ser comprovado, especialmente pelo trabalhador. O assédio moral não se restringe às relações hierárquicas autoritárias, em que predominam condutas negativas, atitudes desumanas e antiéticas de longa duração. É algo que envolve questões muito mais abrangentes. Para o caso de o assédio sexual ou moral ocorrer por intimidação ou chantagem, no qual não há hierarquia trata-se de assédio ambiental, em que a pessoa sentindo-se incapaz de conviver no ambiente de trabalho decide pedir demissão. Há neste sentido a criação de um ambiente hostil à vítima. Outra questão é que apesar de ser mais comum entre pessoas de sexo oposto - normalmente as mulheres são mais assediadas pelos homens - o assédio sexual também pode ocorrer entre pessoas do mesmo sexo. Não há necessidade de contato físico para caracterizar o assédio sexual. Ele pode ser caracterizado também por insinuações, convites impertinentes, entre outros atos, rejeitados pela pessoa. Mas se a pessoa concorda com a conduta da outra aí não é assédio. Por fim vale lembrar que o ônus da prova caberá a quem afirma ser vítima, em todas as situações, seja na esfera trabalhista, cível ou criminal. (esta matéria foi lida por mim no programa Papo de Síndico apresentado na Rádio Capital AM-1040 aos domingos 'a partir das 13 horas). Nos mecanismos de buscas procurar como "Adilson Síndico" "Síndico Profissional Adilson Freire" ou pelo nome inteiro "Adilson Freire" cuja atuação é prestação de serviços 'a Condomínios em São Paulo, Condomínios no ABC e Condomínios no litoral.