As sacadas são espaços que geralmente formam a fachada dos prédios. Por isso, é preciso ter cuidado com o que se coloca nelas para não afetar a aparência do condomínio. Para uma boa convivência, cada prédio segue suas próprias regras.
No entanto, o que vale mesmo é o bom senso de cada morador.
Em um condomínio em Itapecerica da Serra, na Grande São Paulo, entre os 1.500 moradores, há aqueles que abusam das sacadas e estendem roupa ou enchem o espaço de objetos de decoração. De cada dez famílias que vivem neste prédio, sete nunca moraram em condomínio antes. Uma regra do condomínio determina o que pode e o que não pode existir nas sacadas. Está no papel há 15 anos, mas só passou a ser cumprida quando as pessoas tiveram que colocar a mão no bolso. Só em 2011 foram 80 multas, somando R$ 20 mil no total
A artesã Cíntia Araújo passou por isso. Recebeu várias notificações e a punição foi assustadora. Os vasinhos que decoravam sua varanda iriam custar a ela cerca de R$ 2.400 de multa. Depois de muita negociação, o acordo fechado chegou em R$ 278.
Em outro condomínio, no Campo Belo, na Zona Sul da capital paulista, o problema é parecido. O quintal da dona de casa Andréia Oliveira virou depósito.
“Mal nos mudamos e começou a cair coisas do céu. Cai gilete usada, lâmina de barbear, papel higiênico usado, rolo de papel”, conta Andréa. Para não passar mais nervoso, ela colocou um telhado.
A advogada Kalian Nogueira também quer garantir seu sossego e segue à risca as normas estabelecidas.“Se eu sigo as regras, quero que os outros também sigam. Acho que se eu estou me predispondo a fazer, quero cobrar para que seja feito”, afirma.
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Fonte: http://g1.globo.com
quarta-feira, 7 de setembro de 2011
quarta-feira, 24 de agosto de 2011
Discordando de Márcio Rachkorsky
No espaço que a Rádio CBN tem chamado "Condomínio Legal", ouvi o advogado Márcio Rachkorsky dando uma resposta sobre um questionamento de ouvinte com a qual não concordo. A ouvinte comentou que possui filhos ainda crianças e que foi morar num condomínio que não possui área de lazer. Ela disse que os moradores reclamam que seus filhos brincam nas áreas comuns e ela acha absurdo a tentativa de proibição pois "querem proibir as crianças de brincarem" . O Márcio Rachkorsky disse que o condomínio precisa ser flexível e sugere para que ela vá 'a assembléia e solicite alteração no regulamento, convenção, etc...etc...
DISCORDO TOTALMENTE !
Quando alguem procura um imóvel para residir, precisa procurar um imóvel que atenda 'as suas necessidades. Se a pessoa possui automóvel ela não pode adquirir ou alugar um apartamento que não possua garagem e depois reclamar que o condomínio não permite que ela entre com seu veículo no terreno dele ! Se a pessoa gosta de natação e adquire um apartamento em local que não possua piscina, ela não pode comprar aquela piscina de lona desmontável e colocar na área comum do condomínio. Da mesma forma, se a pessoa tem filhos pequenos ela precisa procurar um imóvel em condomínio que possua área de lazer, play-ground ou coisa do tipo, e não se fixar em imóvel que não possua tais espaços e depois soltar seus filhos pelo interior do condomínio sem aceitar reclamações dos antigos moradores. É uma incoerência, e a resposta do advogado "especialista" (?) em condomínios só provoca mais polêmica pois esses imóveis possuem convenção e regulamento/estatuto interno que são legalmente reconhecidos como a expressão do desejo da maioria dos moradores !
Ninguem pode chegar no condomínio e desejar impor ‘a toda coletividade o seu modo de vida e suas necessidades; pelo contrário, quem chega se adapta ‘a realidade local.
DISCORDO TOTALMENTE !
Quando alguem procura um imóvel para residir, precisa procurar um imóvel que atenda 'as suas necessidades. Se a pessoa possui automóvel ela não pode adquirir ou alugar um apartamento que não possua garagem e depois reclamar que o condomínio não permite que ela entre com seu veículo no terreno dele ! Se a pessoa gosta de natação e adquire um apartamento em local que não possua piscina, ela não pode comprar aquela piscina de lona desmontável e colocar na área comum do condomínio. Da mesma forma, se a pessoa tem filhos pequenos ela precisa procurar um imóvel em condomínio que possua área de lazer, play-ground ou coisa do tipo, e não se fixar em imóvel que não possua tais espaços e depois soltar seus filhos pelo interior do condomínio sem aceitar reclamações dos antigos moradores. É uma incoerência, e a resposta do advogado "especialista" (?) em condomínios só provoca mais polêmica pois esses imóveis possuem convenção e regulamento/estatuto interno que são legalmente reconhecidos como a expressão do desejo da maioria dos moradores !
Ninguem pode chegar no condomínio e desejar impor ‘a toda coletividade o seu modo de vida e suas necessidades; pelo contrário, quem chega se adapta ‘a realidade local.
sábado, 20 de agosto de 2011
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Constantemente sou perguntado por moradores de condomínios se eles tem o direito de ter em mãos a convenção deles. A resposta que deveria ser óbvia é: SIM , não só tem o direito mas o dever de ter tal documento, pois ele é uma espécie de contrato social do condomínio, é nele onde estão especificadas todas as características do condomínio, as diretrizes básicas que dizem respeito 'a ele.
Todos os moradores podemn e devem ter em seu poder a convenção e o regulamento interno,
e os locadores de imóveis precisam anexar ao contrato de locação uma cópia desses documentos e deixar claro no contrato que o locatário os recebeu e se compromete a observá-lo e respeitá-lo para que o locador não tenha maiores aborrecimentos depois.
Todos os moradores podemn e devem ter em seu poder a convenção e o regulamento interno,
e os locadores de imóveis precisam anexar ao contrato de locação uma cópia desses documentos e deixar claro no contrato que o locatário os recebeu e se compromete a observá-lo e respeitá-lo para que o locador não tenha maiores aborrecimentos depois.
segunda-feira, 8 de agosto de 2011
MEU PROGRAMA DE RÁDIO !
Neste domingo aconteceu a estréia do meu programa Papo de Síndico pela Rádio Capital, no AM 1.040 e pela internet pelo site da emissora www.capital1040.com
Claro que na estréia tudo é um tanto estranho, a gente planeja uma coisa e sai outra, mas no balanço final até que ficou razoavelmente bom.
Agora ao longo da semana eu e minha equipe iremos analisar onde e como poderemos melhorar alem de ouvirmos as opiniões de amigos.
O certo é que já neste domingo os ouvintes poderão telefonar para a emissora o que não foi possível neste primeiro dia. O número do telefone é (11) 3053.10.40 e o e-mail para enviar mensagens ao programa não só no horário dele mas em qualquer dia da semana é o papodesindico@gmail.com
E quem preferir o jeito antigo de mandar carta, o endereço da emissora é
Praça Rodrigues de Abreu, 228 São Paulo/SP CEP 04004-080 não esquecendo de colocar no envelope que é para o programa Papo de Síndico.
E para os empresários e prestadores de serviços que desejarem ser parceiros comerciais, escrevam para o e-mail da empresa prestomídia@gmail.com .
E a partir de agora este blog será atualizado com maior frequência.
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Claro que na estréia tudo é um tanto estranho, a gente planeja uma coisa e sai outra, mas no balanço final até que ficou razoavelmente bom.
Agora ao longo da semana eu e minha equipe iremos analisar onde e como poderemos melhorar alem de ouvirmos as opiniões de amigos.
O certo é que já neste domingo os ouvintes poderão telefonar para a emissora o que não foi possível neste primeiro dia. O número do telefone é (11) 3053.10.40 e o e-mail para enviar mensagens ao programa não só no horário dele mas em qualquer dia da semana é o papodesindico@gmail.com
E quem preferir o jeito antigo de mandar carta, o endereço da emissora é
Praça Rodrigues de Abreu, 228 São Paulo/SP CEP 04004-080 não esquecendo de colocar no envelope que é para o programa Papo de Síndico.
E para os empresários e prestadores de serviços que desejarem ser parceiros comerciais, escrevam para o e-mail da empresa prestomídia@gmail.com .
E a partir de agora este blog será atualizado com maior frequência.
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domingo, 5 de dezembro de 2010
Manutenção de Sacadas e Varandas - 1
A manutenção do piso e/ou teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade (proprietários).
Porém se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa resposabilidade será do condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo.
A manutenção das partes externas e visíveis da varanda, cabem ao condomínio.
Porém se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa resposabilidade será do condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo.
A manutenção das partes externas e visíveis da varanda, cabem ao condomínio.
terça-feira, 30 de novembro de 2010
sábado, 23 de outubro de 2010
Juros maiores no atraso da cota condominial
DEVIDO 'A IMPORTÂNCIA DO ASSUNTO COPIO(*)E COLO TEXTO PUBLICADO NO SITE SINDICONET
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Em recente decisão o STJ (Superior Tribunal de Justiça) manifestou-se sobre a possibilidade de se fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais, prolatada face ao RESP 1002525 .
Segundo divulgado pelo site da Associação dos Advogados de São Paulo (AASP), a questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.
O Condomínio J., na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.
O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC).
Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia”.
Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.
Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do J. estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.
Partilhamos da opinião da eminente Ministra, prolatora do voto que originou esse artigo, os juros fixados na Convenção de Condomínio em patamar superior a 1% ao mês, respeitando-se obviamente o bom senso, servindo este apenas como mais um argumento coercitivo para evitar-se o atraso no cumprimento da obrigação condominial, é plenamente cabível e juridicamente possível pelas razões já tratadas.
Lembrando, por fim, que para alteração da Convenção Condominial há de se ter 2/3 dos votos válidos e favoráveis dos condôminos em uma assembleia específica, tratando-se de quórum específico e qualificado a luz do que determina o artigo 1.351 do Código Civil.
No mais, é avaliar a situação, discuti-la com a própria massa condominial e, sendo o caso, alterar o ato norma que é a convenção, aplicando-se, a partir de seu registro (ainda que através de prenotação), a majorada carga de juros, sugerimos algo em torno de 3 a 10% ao mês, torcendo com isso, para que haja mais uma redução drástica na mora dos condôminos em relação a cota condominial, tornando-se a medida mais uma aliada nessa guerra, juntamente, por exemplo, com o protesto da cota condominial.
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(*) Alexandre Marques – Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet - Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.
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Em recente decisão o STJ (Superior Tribunal de Justiça) manifestou-se sobre a possibilidade de se fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais, prolatada face ao RESP 1002525 .
Segundo divulgado pelo site da Associação dos Advogados de São Paulo (AASP), a questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.
O Condomínio J., na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.
O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC).
Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia”.
Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.
Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do J. estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.
Partilhamos da opinião da eminente Ministra, prolatora do voto que originou esse artigo, os juros fixados na Convenção de Condomínio em patamar superior a 1% ao mês, respeitando-se obviamente o bom senso, servindo este apenas como mais um argumento coercitivo para evitar-se o atraso no cumprimento da obrigação condominial, é plenamente cabível e juridicamente possível pelas razões já tratadas.
Lembrando, por fim, que para alteração da Convenção Condominial há de se ter 2/3 dos votos válidos e favoráveis dos condôminos em uma assembleia específica, tratando-se de quórum específico e qualificado a luz do que determina o artigo 1.351 do Código Civil.
No mais, é avaliar a situação, discuti-la com a própria massa condominial e, sendo o caso, alterar o ato norma que é a convenção, aplicando-se, a partir de seu registro (ainda que através de prenotação), a majorada carga de juros, sugerimos algo em torno de 3 a 10% ao mês, torcendo com isso, para que haja mais uma redução drástica na mora dos condôminos em relação a cota condominial, tornando-se a medida mais uma aliada nessa guerra, juntamente, por exemplo, com o protesto da cota condominial.
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(*) Alexandre Marques – Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet - Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.
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