BARULHOS E RUÍDOS EM CONDOMÍNIOS

Para lidar com o incômodo dos ruídos externos, vindos das ruas ou estabelecimentos comerciais, grande parte da população já sabe como agir.

Mas como a Administração Interna dos Condomínios deve lidar com o ruído excessivo provocado pelos próprios condôminos?

Barulho de obra, som alto no interior do imóvel ou proveniente de veículo, quais os casos passíveis de advertência ou multa?

- Ao contrário do que muita gente pensa, existe um limite também durante o dia para o barulho.

- A Constituição Federal, o Código Civil, uma vasta Jurisprudência, algumas Leis, Resoluções e Normas federais, estaduais e municipais garantem ao cidadão saúde, tranqüilidade e sossego na sua habitação, e normalizam o nível de intensidade e horários permitidos para manifestação de ruídos, além de preverem multa para os infratores.

- Observe este trecho do Código Civil, que fala sobre deveres dos condôminos:

"Art. 1336 - IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

- O grande instrumento para uma boa administração é uma Convenção e um Regimento Interno modernos e ajustados às alterações da legislação.

- Um Regimento Interno atual inclui um Anexo com o Regulamento para Realização de Obras.   Este anexo deve conter um Cronograma, com horário dos operários e data para início e fim do trabalho. Além disso, deve prever advertência e multa em caso de reincidência.

- Na ocorrência de ruído excessivo, o morador incomodado deve primeiro encaminhar a sua reclamação ao porteiro e este, devidamente treinado para abordagens do gênero, tomará as primeiras providências junto ao morador infrator.

- Em caso de reincidência, o síndico deverá enviar advertência por correspondência formal, carta protocolada, que servirá de respaldo para sua atuação, inclusive no caso de uma ação judicial.

- Se o morador barulhento insistir na infração, deve ser aplicada multa de acordo com o previsto na Convenção e no Regulamento Interno do condomínio.

- Campanhas de conscientização podem ajudar a diminuir o problema.

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Fonte: AABIC e SíndicoNet 

COMO SABER O QUE ESTÁ SENDO FEITO NA OBRA? NÃO DÁ P/ VER!

Os vizinhos podem observar pelas marteladas intensas e muito fortes que é sinal de quebra-quebra,  retirada de entulho, observação do que entra e sai...

Além disso, em caso de desconfiança, o síndico tem o direito de pedir para entrar no apartamento e verificar o que está sendo feito pois no código civil no artigo 1.336 diz que o condômino não pode realizar obra que comprometa a segurança da edificação ou comprometa a fachada.  E se o dono do apartamento não permitir, já é motivo para aumentar a desconfiança de que existe alguma coisa errada, então o síndico pode recorrer ‘a justiça onde um juíz pode determinar a fiscalização e pode até mandar interromper a obra.

CUIDADOS NA HORA DE REFORMAR O IMÓVEL

Quando tratamos de assuntos sobre condomínios existem muitos deles que interessam tambem ‘a quem não reside em apartamentos, tambem para quem reside em sua casa sem ser condomínio (técnicamente chamada de “residência autônoma”).  Se a obra vai mexer com parede, pilar, coluna, mesmo que seja por exemplo só para colocar uma janela ou um ar condicionado é preciso uma análise técnica por parte de um engenheiro, de um arquiteto, e informar ao síndico sobre a obra pois ele pode ter informações importantes e se não tiver poderá consultar a construtora. DETALHE: não é só uma obra que pode causar problemas. A instalação de uma banheira, por exemplo, num apartamento onde ela não estava prevista no projeto inicial é motivo de preocupação pois quando ela estiver cheia de água fará um peso muito acima daquele calculado para ser suportado naquele pavimento. .

Banheira p/ 2 pessoas que mede cerca de 1,60 de comprimento, comporta cerca de 250 litros o que equivale aproximadamente a 250 quilos num só ponto e não se pode ter a certeza de que naquele local da instalação a estrutura está preparada para receber esse peso (por que a engenharia iria calcular esse peso adicional, que equivale a quase 4 pessoas, no banheiro ?) . Por esse e muitos outros motivos é necessária uma inspeção técnica/profissional antes de uma reforma ou qualquer intervenção para se ter a certeza de que uma reforma ou alteração poderá ser realizada sem colocar em risco toda a edificação.

FACHADA POLUÍDA !

Não é raro observarmos roupas penduradas em janelas de prédios ou então varandas repletas de todos os tipos de objetos e enfeites e até mesmo com varais.

Isso afeta e altera a fachada do edifício, lembrando que no caso da varanda ela é considerada como parte da fachada do prédio e por isso não pode ser alterada sem o consentimento dos demais condôminos e tudo aquilo que altera o seu aspecto original deve ser considerado como "alteração da fachada" .

Síndicos que não tomam providências contra os moradores que tem esse tipo de procedimento estão sendo omissos e não cumprindo com o seu papel estipulado por lei que é defender e zelar pelo patrimônio de todos os condôminos. Quem tem esse tipo de comportamento deve ser advertido e se insistir na infração deverá ser multado de acordo com o estipulado nas normas internas.

Caso o síndico não tome tal providência,  1/4 dos moradores poderão convocar uma assembléia extraordinária e nela deliberar sobre as providências a serem tomadas. Até mesmo a convocação de uma nova eleição para síndico !

ASSASSINATO EM CONDOMÍNIO POR DESENTENDIMENTO

Dia desses ficamos horrorizados com o ocorrido num condomínio localizado na Grande São Paulo onde um morador assassinou seu vizinho e depois se matou por causa de barulho. 

No ano passado, dentro de um condomínio de casas em Atibaia, tambem um morador atirou e matou um vizinho por causa de um transitar em alta velocidade no interior do residencial e o outro atirar uma pedra etc.. etc... etc... ou seja, tambem por motivo fútil, e não sei pq não teve tanta repercussão como o primeiro.

Quero deixar de lado a análise sobre a pouca tolerância, ou a falta dela, que toma conta de grande parte dos cidadãos principalmente nos grandes aglomerados populacionais. 

Meu comentário é sobre a atuação ou a falta dela por parte de quem administra tais condomínios, pois segundo relatos em ambos os casos já havia histórico de desentendimentos, reclamações e acusações.

Será que houve omissão ou inépcia por parte do síndico ? 

Na verdade, quando em meio 'a dezenas ou centenas de moradores apenas um reclama de outro o síndico não pode tomar nenhuma atitude pois pode estar acontecendo um problema pessoal e nesse caso o condomínio não tem nada a ver com isso. Quem pode garantir que a reclamação única e isolada não é motivada por alguma outra situação, como costuma-se dizer de um não "ir com a cara" do outro ?

Quando o problema é relatado por mais de um morador de unidades diferentes, o síndico tem a obrigação e o dever de adotar todas as medidas legais existentes que pode ir desde a advertência e posterior multa pecuniária - de acordo com o estipulado pelo regulamento interno - e pode chegar até mesmo 'a denúncia na delegacia de polícia e/ou justiça.  Mas quando o desentendimento é entre dois moradores o síndico não pode e nem deve se intrometer, exceto se a segurança e a ordem interna estiverem sendo afetadas.

Mas mesmo que legalmente não exista a obrigação ou exigência, não apenas o síndico como também qualquer outro morador pode agir como intermediário, interlocutor para negociar uma solução antes que o problema cresça e alcance um ponto de onde não se pode voltar e cujo final pode ser como o que vimos.

Aqui um comentário muito pessoal: o que esperarmos como consequência de uma sociedade onde grande parte das pessoas ouvem certos tipos de músicas que pregam apenas sexo e violência ou que lotam ginásios esportivos e dão muita audiência para as TVs que transmitem lutas onde dois "machos" se agridem violentamente sob delírio da platéia ?   Estamos colhendo aquilo que estamos plantando !

PAPO DE SÍNDICO. Até dia 21 ?????????

Aos domingos 'as 13 horas (por enquanto!) apresento o programa que é líder de audiência no horário. Papo de Síndico traz informações e prestação de serviços para quem reside ou trabalha em condomínios, muita coisa sobre imóveis e assuntos que interessam inclusive 'a quem não convive dentro de condomínios. Lembrando que residência que não fica dentro de condomínio é chamada de "residência autônoma". Quero informar aqui que em reunião com a direção da Rádio Capital ficou decidido que por enquanto o programa irá ao ar até o dia 21 de abril de 2013 e depois disso iremos negociar para saber o seu destino. Não descarto a hipótese de "baixar" em outra frequência caso as negociações não evoluam. Mas independentemente de programa em rádio, serão incrementadas e intensificadas as postagens neste blog, além de outras ações de divulgação: estamos finalizando a produção de um "informativo" periódico a ser distribuído em condomínios e entre empresas do setor, e também preparamos o início de postagens no Youtube de "pílulas" informativas que alí serão inseridas ao menos uma vez por semana. Para os interessados em contatos escrever para o e-mail papodesindico@gmail.com ou telefonar para o escritório onde uma secretária eletrônica gravará o seu recado, a sua pergunta e onde você pode deixar o seu número caso necessite de um retorno posterior. Ligar para o número em São Paulo 3596.34.89 Até a próxima !!!!!

"Rodinhas" de moradores na portaria

Nesta quarta-feira (13) no programa Jornal Gente na Rádio Bandeirantes, ouvi o jornalista Rafael Colombo comentando sobre uma situação que ele presencia no condomínio onde reside e que é razoavelmente comum de ser presenciado que é morador ou moradores que fica(m) parado(s) na guarita conversando com o porteiro, tirando a atenção do funcionário e colocando em risco a segurança do condomínio. O jornalista comentou que há uma placa proibindo a permanência de moradores naquele local mas não é respeitada e que há até mesmo aqueles que dizem "pago o condomínio e fico onde quiser" . Essa situação, repito, é comum e por isso peço licença para "pegar o gancho" e comentar. Antes de mais nada é preciso esclarecer que o síndico não tem poderes para criar ou decidir proibições. Tais regras devem constar na convenção e/ou regimento interno. Portanto, se essa regra não existe nos citados documentos o síndico não tem o direito de proibir por mais óbvio e lógico que possa parecer a sua ação como é o caso mencionado onde existe um claro prejuízo ao trabalho do porteiro ou vigilante. O que pode ser feito na hipótese da proibição não existir nas regras internas é uma campanha por parte da administração com a distribuição de circulares SOLICITANDO aos moradores que não fiquem naquele local, além da colocação de placa PEDINDO para que isso não aconteça. Mesmo assim, se alguem resolver parar e conversar com o porteiro, o síndico não pode tomar nenhuma atitude a não ser conversar "com jeito" com o morador e pedir o bom senso. O que o síndico pode e deve fazer é proibir o porteiro de conversar com os moradores. Deve-se orientá-lo para que ele informe ao morador que não pode conversar e que peça para que ele não fique no local para não prejudicá-lo. A médio prazo, o síndico deve promover uma assembléia para revisão e atualização do regimento interno para que nele seja inserida a proibição necessária. 'A partir da existência de tal regra, aí sim ele poderá advertir o morador infrator e até multá-lo na reincidência. Mas se o porteiro tiver a ação pró-ativa de informar que não pode conversar e o morador perceber que ficará falando sózinho, certamente o problema ocorrerá com menor frequência. Repito: síndico não pode criar proibições por vontade própria; ele deve seguir o que determinam as regras internas e óbviamente, e acima de tudo, as legislações municipais, estaduais e federais. No caso específico acima citado, se não houver a proibição deve-se apelar pedindo o bom senso dos moradores. Não é fácil, mas é o que se tem !